Размер шрифта:
Изображения:
Цвет:
09 февраля 2020,  18:10

Домик в деревне. Полезные советы белгородцам, покупающим жильё в селе

Как избежать разочарования и удачно выбрать дом мечты, рассказывает «Белгородская правда»

Домик в деревне. Полезные советы белгородцам, покупающим жильё в селеФото: pixabay.com
  • Статья

Задумав купить дом в деревне Эйот-Сент-Лоренс, английский писатель Бернард Шоу первым делом отправился на местный погост и внимательно осмотрел надгробные камни. Подсчитав, что средняя продолжительность жизни в деревне 90 лет, удовлетворённый Шоу согласился на сделку. И он действительно счастливо прожил в купленном поместье до 94 лет.

У современных покупателей сельских домов не такой экстраваганто-аналитический подход. А если они горожане, то вообще имеют смутное представление о том, что и как нужно проверять и учитывать.

Не на грабли

А начнём мы с юридических вопросов, среди которых камень преткновения всех времён и народов – межа и межевание.

«Это первое, с чем сталкивается покупатель. Межевания или нет, или часто оно сделано неправильно, – уточняет генеральный директор компании «Русский дом недвижимости» Олег Мишустин. – Раньше люди не придавали этому значения, поскольку свидетельств на землю, полученных в начале 1990-х годов в сельсовете, и колышков, поставленных местным землемером, было достаточно».

По новым же законам участок должен быть отмечен на Публичной кадастровой карте Росреестра (что происходит после межевания). Непосредственно для проведения сделки купли-продажи это, к слову, не требуется. Но если покупатель в будущем планирует снести старый дом и возвести новый или сделать пристройку, а затем их узаконить, без выписки из ЕГРН это невозможно.

Допустим, продавец утверждает, что межевание было, и даже показывает землеустроительное дело, а на Публичной карте участка нет. Это вполне возможно, если межевание сделано в начале 2000-х, когда его проводили в местной системе координат, а на Публичной карте ещё не отражали. Тут, как ни крути, снова потребуется вызывать кадастрового инженера для подготовки новых документов.

Ещё один вариант – межевание прошло, и на виртуальной карте участок отмечен, только с браком: он частично или полностью накладывается на соседский. Такое случается, когда домовладельцы заказывали межевание у разных инженеров, в разное время, каждый сам по себе. Поэтому специалисты советуют проводить его, объединившись несколькими домами или даже улицами.

«Исправление ошибок при неправильном межевании может занять до полугода», – обращает внимание заместитель гендиректора компании Сергей Бакулин.

Вряд ли покупатель будет столько ждать, поэтому озаботиться исправлениями продавцу лучше заранее. Если же при сделке этот вопрос не заостряется, новым хозяевам когда‑то придётся самим пройти эту непростую процедуру.

Не тютелька в тютельку

Ещё одна закавыка – расположение строений относительно соседских. Есть исторически сложившиеся районы, где дома стоят друг к другу буквально впритирку. Есть вольготные, когда между усадьбами чуть не по 200 метров. Но насколько это соответствует нормам – надо проверять.

«В каждом поселении определены правила землепользования и застройки, в которых в том числе записаны максимальные отступы от соседских границ. Поэтому покупателю нужно обратить внимание, как они соблюдаются», – считает Сергей Бакулин.

В этих же документах регламентированы зоны жилищной застройки села, которые полезно изучить тем, кто намерен купить земельный участок под строительство: выяснить, попадает ли он в эту зону.

«Секретный скелет» может выпасть из размеров самого дома, когда его паспортные и фактические квадратные метры не совпадают.

«Например, люди сделали пристройку, но схитрили, не узаконили её, потому что с площадью дома увеличится его кадастровая стоимость, а значит, и налоги», – рассказывает Сергей Николаевич.

Но поскольку сейчас дома покупают с использованием материнского капитала, то на место приедет эксперт, и несоответствие откроется. Чем это чревато для покупателя? В принципе, только потерянным временем, поскольку сделку наверняка не одобрят.

Даже если купля-продажа задумана без привлечения займа или покупатель согласен закрыть глаза на «технические неувязки», то со временем ему придётся об этом пожалеть, уверены специалисты по продаже недвижимости.

Запретная зона

Как в городе, так и в сельских поселениях существуют так называемые табуированные районы, где правила застройки прописаны очень строго. Жильё в них появилось давным-давно, когда запретов ещё не было, или с явным нарушением, когда они уже действовали. Но нового здесь не будет.

«В первую очередь это зоны подлёта к аэропорту, в которых нельзя построиться или реконструировать жильё», – отметил Сергей Бакулин.

Нарушителей ждут суды, штрафы и снос самостроя.

Строго спросят и за самодеятельность в водоохранных зонах и зонах дренажа, которые прокладывают у больших водоёмов.

«Зона дренажа может вообще пролегать по двору, огороду и будет контролироваться сотрудниками водохранилища, которым владелец земли должен обеспечить свободный доступ. Естественно, безнаказанно строить что‑то новое на таком подворье не получится», – рассказал Сергей Бакулин.

Узнать о запретных зонах просто: нужно заказать обычную или расширенную выписку ЕГРН, где это чётко прописано.

 

Домик в деревне. Полезные советы белгородцам, покупающим жильё в селе - Изображение Фото: pixabay.com

Тайные места

Встречаются такие места, где и без официального табу здравомыслящий человек жить не захочет: это участки на месте старых кладбищ, скотомогильников. На новых картах они не указаны, а стариков, которые помнят об их существовании, с каждым годом всё меньше.

Поэтому, если что‑то эдакое прослышали о чудесном домике на опушке, который долго не могут продать, не поленитесь, поспрашивайте старожилов об истинных причинах. Вообще о нехорошей репутации отдельных строений лучше узнать заранее, особенно если вы чувствительны к таким вещам. Поэтому общение с местными жителями только в помощь.

Дело – труба

Но чаще всего переселенцев заботят не старинные предания, а вполне житейские вопросы: есть ли на улице или в доме вода и канализация (по газу и электричеству вопрос не так актуален). А если нет, то когда к этим сетям можно подключиться.

Не стоит обольщаться посулом продавца, что вот-вот на улице всё будет проведено. Жизнь показывает, что они не всегда выполняются, и людям годами приходится мириться с неустроенностью или тратить большие деньги на строительство скважин. Поэтому вода просто должна быть – без всяких «будет», «проложат» и «подведут».

То же самое касается дорог: они или есть, или нет.

Тёмная личность

Теперь об обмане и возможных неприятностях финансового толка. Конечно, предупредить обо всех вариантах невозможно, и далеко не все они мошеннические. Чаще всего просто бывают завуалированные долги по коммунальным платежам.

«Нужны справки об отсутствии задолженности по всем видам услуг непосредственно из ресурсоснабжающих организаций, – убеждает Сергей Бакулин. – Нельзя доверять только квитанциям об оплате, даже если они совпадают с показаниями счётчиков».

Может оказаться, что счётчики своевременно не поверены, и на нового домовладельца свалятся начисления по нормативу, что в разы больше платежей по показаниям приборов учёта. Долги откроются, когда новый собственник будет заключать договоры на поставку коммунальных услуг, и, поверьте, головной боли они ему прибавят.

«Был случай, когда продавцу дома за неуплату отключили газ, он подключился самовольно, а покупателю дома показал как бы последнюю квитанцию с оплатой. В результате ничего не подозревающего человека оштрафовали на крупную сумму», – говорит Бакулин.

Проверить, не арестовано ли жильё, можно на сайте Росреестра, а продавца – на сайте судебных приставов.

Отдельная статья – личность продавца. Риелтор рассказал историю о кроткой старушке, якобы продававшей дом: она получила с нескольких потенциальных покупателей задаток, а потом всем заявила: «Денег у меня нет».

Бывает, что продавцом выступает человек с психическим заболеванием, но не лишённый дееспособности.

«Проблема в том, что база людей с психическими заболеваниями сегодня не актуализирована. Человек может состоять на учёте в Курской области, вступить в нашей области в наследство, продать дом. А потом в течение десяти лет он имеет право оспорить сделку», – отмечает Сергей Бакулин.

Поэтому покупателю нужно держать ухо востро.

Стоит ли домик в деревне таких усилий и волнения? Тысячи людей в нашей области ответят на этот вопрос положительно: стремление сблизиться с природой и быть хозяином своей земли с каждым годом только растёт.


Советы по переезду

Олеся Шершнёва, психолог: Есть момент адаптации

«При переезде на новое место всегда есть момент адаптации. Каким он будет, зависит от того, насколько люди внутренне готовы поменять место жительства, от их возраста, физической и социальной активности, характера, других обстоятельств.

Если мы говорим о селе, то для большинства ничего сложного в этом нет: просто по сравнению с городом вокруг меньше людей, учреждений, какого‑то внешнего давления. Особенно если есть потребность в тишине, более размеренной жизни, без активного влияния социума.

Творческим людям нужно учесть, что в селе придётся самому организовать свой досуг, присоединиться к сельским коллективам или найти единомышленников по интересам. Хотя сейчас с Интернетом, наличием коммуникаций оторванности от жизни нигде не почувствуешь.

Проблемы адаптации к селу скорее могут возникнуть у молодых горожан, которые жаждут самоутверждения, самореализации, движения. А для людей среднего и старшего возраста, особенно родившихся и выросших в селе, любящих работу на земле, такой переезд – просто естественное возвращение к своим корням».

Алексей Клыженко, Борисовский район: Самое важное – соседи

«Выбирая дом в селе, я ориентировался на ту небольшую сумму, что мне кредитовал банк. И морально был готов к тому, что дом не будет идеальным, нужно будет много трудиться и в дальнейшем вкладываться. Так и вышло. Дом нашёлся маленький, я его уже несколько лет достраиваю. Участок был заросший, запущенный, поэтому выношу мусор и вырубаю поросль. Что касается дорог, то они в нашем районе отличные, всё доступно.

Какие советы помогут тем, кто планирует перебраться в село? Обратите внимание на расположение участка: в низине он или на возвышенности. В низине будет сыро, трудно вырастить сад, подобрать другие растения, чтобы они не гнили на корню. Будут постоянные проблемы с погребом, много комаров, мошкары. Кроликов и овец уже не заведёшь: первые будут заражаться через комаров миксоматозом, а овцы – страдать болезнями копыт.

Важно посмотреть и на то, в каком состоянии находятся проводка, водопровод, выгребная яма, если она есть, хозпостройки. То есть понять, во что выльются будущие сносы-ремонты. Также я бы очень тщательно исследовал участок по поводу карантинных растений, сорняков-агрессоров. Выводить их ядами (вытравливать) или жить среди них – одинаково вредно для здоровья.

Но самое важное, конечно, соседи. Ведь они реально могут отравить жизнь. Поэтому, если на этот счёт закрались какие‑то сомнения или вам напрямую сказали, что люди не очень, то лучше поискать другой дом, но с нормальными соседями».

 

При переезде важно наладить отношения с соседями При переезде важно наладить отношения с соседями / Фото: Наталья Малыхина

Иван Ровенских, Корочанский район: Что было раньше на этом месте

«Я коренной горожанин, но очень хотел жить в деревне. При этом вообще не понимал, на что ориентироваться. Боялся во что‑нибудь вляпаться, поэтому покупал не дом, а часть огорода в селе, а потом строился. Когда определился с участком, пошёл в сельскую администрацию, расспросил, что за соседи у меня будут, познакомился. Я считаю, это важно.

Мои советы покупателям такие. Нужно обязательно интересоваться, что было здесь раньше – на месте этого дома или на участке.

Могут быть очень близко расположены грунтовые воды. Тогда о подвале можно забыть, да и со стройкой будут сложности. Ещё не советуют селиться там, где стояла овчарня: старые люди говорят, что после овец 50 лет ничего не растёт. Нужно, чтобы в доме были все коммуникации или хотя бы очень близко от участка, потому что прокладывать их долго и затратно».

Елена Киселёва, Белгородский район: Представьте обычный день семьи

«Признаюсь, что у меня при покупке деревенского дома были полуфантастические критерии. Типа красивого пейзажа из окна и возможности рыбалки. Слава богу, мой трезвомыслящий муж вовремя остановил эти мечты, а то жили бы мы сейчас на выселках где‑нибудь у озера, откуда до трассы по грунтовке нужно идти 5 км пешком. Его требования к жилью были такие: цена, дорога к дому, наличие коммуникаций в доме, огороженная территория.

Последнее было важно из‑за того, что у нас уже были кошки и собаки, которые привыкли гулять вольно по двору. «Косметика» жилья нас абсолютно не интересовала, поскольку в любом случае всё приходится переделывать по своему вкусу.

Что я могу посоветовать, прожив в селе шесть лет? Нужно сразу представить обычный день всех членов семьи. И одновременно просчитать, насколько удобно будет каждому.

Если вы добираетесь на работу на машине, то думайте, на чём поедете, если машина сломается, не подведёт ли общественный транспорт, есть ли он вообще. Хорошо бы пройтись с тяжёлыми сумками от дома до остановки. Ведь такой момент обязательно будет, выдержите ли? Если у вас дети-дошкольники, нужен детский сад в окрестностях и школа – на перспективу. У бабушки прихватывает сердце? Узнайте, как долго едет в эти края скорая помощь и далеко ли расположена больница. А заодно и о том, кто и как чистит вашу дорогу от снега зимой.

Теперь я очень хорошо понимаю, насколько важно, когда рядом есть магазины, почта, банковское отделение, аптека. Потому что обстоятельства могут измениться, и недоступные блага цивилизации станут огромной проблемой.

Ещё очень важно правильно сопоставить площадь земельного участка и свои физические силы. Потому что придётся постоянно косить траву, копать и полоть грядки, поливать растения, носить тяжести. Даже чтобы протянуть и соединить шланги на огороде, нужны сноровка и сила. И если берёте дом с огородом 50 соток, которые не в силах обработать, то хорошо бы поинтересоваться, можно ли его сдать кому‑то в аренду».

Ну а про соседей – истина известная. Они должны быть ближе родственников, однозначно. Хорошие соседи в селе – это всё. Поэтому, как говорится, не купи дом – купи соседа.

Ольга Бондарева

Ваш браузер устарел!

Обновите ваш браузер для правильного отображения этого сайта. Обновить мой браузер

×