Размер шрифта:
Изображения:
Цвет:
16 февраля 2017, 16:15
 Ирина Дудка, Евгений Филиппов 6320

Спальня на крыше санузла. Белгородцам предлагают дешёвые квартиры с дорогими проблемами

Корреспонденты «Белгородской правды» выяснили, что можно купить за 990 тысяч

Спальня на крыше санузла. Белгородцам предлагают дешёвые квартиры с дорогими проблемами Этот особняк превратили в многоквартирный дом. Фото с сайта объявлений
  • Ирина Дудка, Евгений Филиппов
  • Статья

Посёлок Северный Белгородского района. Трёхэтажный особняк из красного кирпича. Вокруг – частная застройка. Сюда нас привело обнаруженное в почтовом ящике объявление: некий «застройщик реализует квартиры в престижном доме клубного типа в отлично благоустроенном районе» по очень привлекательной цене – всего 990 тысяч рублей. Позвонили по указанному телефону и поехали смотреть.

Это новомодно

«Я вам всё покажу», – расплылся в улыбке на пороге краснокирпичного особняка риелтор Виктор (белые кроссовки, стильные джинсы, деловая рубашка с галстуком и гарнитура на ухе). Заливаясь соловьём о прелестях клубного дома, он повёл нас по общим коридорам и распроданным (с его слов) студиям.

«Мы из Москвы, федеральная компания, работаем по всей стране, – подчеркнул риелтор. – За последние два года рынок недвижимости сильно упал, поэтому мы берём большие объекты, делим их на части и распродаём. В Белгородской области это пока наш первый дом, но присматриваем ещё один. Есть в Курске, Орле, Воронеже, Москве. В Краснодаре и Сочи целые улицы таких домов. Мы приехали открывать Черноземье, оно в этом плане неразвито, но это новомодно – технология из Европы, там целые города таких домов».

По его словам, компания на рынке два года и уже продала по частям 262 дома.

В полуподвале и без окон

Особняк 400 кв. м был задуман явно не под многоквартирный муравейник, но до полной реализации мечты у хозяев, видимо, дело не дошло. Какое‑то время дом стоял недостроенным, а потом попал в руки пришлых инвесторов.

Они, по словам Виктора, вложились в ремонт и перепланировку, разделив три этажа на 16 квартир-студий площадью от 24 до 40 кв. м. Даже цоколь задействовали. Планировка отличается лишь расположением санузла: где‑то он пристроен в середине стены, где‑то – в углу. Высота потолка 3,4 м позволяет для экономии пространства расположить на крыше санузла крохотную спальню.

Везде ремонт полным ходом, а в некоторых квартирах присутствуют и будущие жильцы, как их представил Виктор. Одна из них – Елена, пенсионного возраста.

«Мы с мужем сами делаем ремонт, хотим сэкономить на строителях. Над санузлом сделаем второй этаж – там у нас будет кладовочка и, может быть, спальное место. Квартирка небольшая, поэтому используем каждый метр», – поделилась планами женщина.

  • На крыше этого санузла жильцы оборудуют спальню.

  • У всех студий – общий коридор.

А риелтор продолжал рекламировать тёплые полы, новую проводку, коммуникации в каждой комнате, индивидуальные счётчики на воду и электричество и учёт всех пожеланий – вплоть до розеток и расположения санузла.

«Каждому покупателю студии – натяжной потолок в подарок. Уже распроданы первый и второй этажи, а также часть цокольного, – похвастался Виктор. – Осталась всего одна студия в цоколе и две во дворе».

Цокольный этаж – полуподвал с горизонтальными окошками под потолком. А одна квартира совсем без окон. Вроде бы её уже купил некий студент всего за 690 тыс. рублей, и ему, по словам риелтора, «сделали полностью дизайнерское решение».

А в той квартирке, что Виктор предложил нам за 890 тысяч, тускло и серо от корявых стен из бетонных блоков. Бывшие хозяева этого особняка, наверное, планировали хранить здесь бутылки с изысканными винами…

Доля, а не квартира

— Мы полностью перепланировали дом и получили новую документацию, по которой ввели цокольный этаж как жилой, – особо подчеркнул наш «экскурсовод».

— А мы покупаем квартиру или долю? – интересуемся у него.

— Вы покупаете долю в общей собственности. По‑другому продажа такой недвижимости невозможна, – нехотя обмолвился Виктор и повёл нас смотреть студии во дворе.

Ими оказались два гаража площадью 24,5 кв. м каждый. Будущие студии предлагают купить за 1 млн 90 тыс. рублей. Обещают сделать ровные стены, тёплые полы и провести газ.

— Как только всё достроят, цены поднимутся,– предупредил риелтор. – Это у нас уже будет четвёртое повышение.

— Как оформляется договор? – спросили мы.

— Площадь занимается по предварительному договору купли-продажи. Дом в собственности у хозяина, а вы подписываете предварительный договор и вносите 20 тыс. рублей как страховку на случай отказа от сделки. Мы выходим на сделку с несколькими клиентами сразу, подписываем договоры и сдаём документы в Росреестр, далее вы получаете право собственности, а мы начинаем ремонт. Ремонт одной студии обходится в среднем 100 тыс. рублей.

Комната без окон.
Комната без окон.
Фото с сайта объявлений

— А если через время захотим продать свою квартиру. Каким образом оформить сделку?

— По закону должны предложить комнату всем остальным дольщикам. Однако ещё на этапе подписания договора мы берём у покупателя согласие на отказ от чужих долей, – успокоил нас Виктор и с чувством выполненного долга переключил своё риелторское внимание на подошедшего нового клиента.

У разбитого корыта

Мы вышли в заставленный машинами будущих владельцев студий двор с двояким чувством. С одной стороны, принимая во внимание драконовские цены на квартиры, люди хоть так смогут решить свой жилищный вопрос. А с другой– насколько законно приобретение жилплощади в таких вот перекроенных особняках, как этот в посёлке Северном? И закралось сомнение. Тем более что ранее белгородцы уже сталкивались с похожей схемой покупки долей в праве общей собственности. И остались у разбитого корыта.

В 2007 году некто Вадим Селин купил в Белгороде на ул. Маршала Катукова земельный участок с недостроенным коттеджем площадью 259 кв. м. В том же году он получил разрешение на реконструкцию коттеджа. И превратил его в четырёхэтажный семиквартирный дом площадью 1 142 кв. м. Однако схитрил: поставил на учёт как индивидуальный жилой дом. Зарегистрировал право собственности и пять из семи квартир продал. Вернее, продал доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. И тут у новосёлов начались проблемы.

По иску администрации Белгорода в 2013 году суд принял решение о сносе этого строения как самовольно возведённого многоквартирного дома на участке земли, предназначенном только для индивидуального жилищного строительства. И все покупатели лишились своих квартир.

Их знают только по номерам

На сайте компании, которая продаёт квартиры-студии в коттедже в посёлке Северном, агрессивная реклама будущих проектов в многоэтажках Курска, Краснодара, Московской области и перечень выгод от такой покупки. Однако нет информации о руководстве, имён сотрудников и реквизитов, а только номера мобильных телефонов.

Директора, правда, удалось установить по фамилии владельца сайта и одному видеоролику, где он называет только своё имя. С коллегами они бродят по недостроенным домам и вместе с тётями пенсионного возраста рассуждают, как всё будет классно.

По данным из ЕГРН, эта «федеральная компания» зарегистрирована в декабре 2016 года в одной из курских квартир. Основали её два физлица, вложив по 5 тыс. рублей.


Как приобрести квартиру, чтобы не было проблем

 


Мнение юриста

Покупай с умом

Малогабаритные квартиры сейчас называются студиями, а раньше это были малосемейки: общий коридор, маленькие комнаты с санузлами и личными кухонными уголками. Подстраиваясь под новые экономические условия, застройщики вспомнили про формат суперэконом площадью 15–25 кв. м. Для начала самостоятельной жизни – неплохой уголок.

Но чтобы мечта о своём уголке стала реальностью без головной боли, перед покупкой стоит задуматься о юридической стороне сделки. Поэтому мы обратились за комментарием к известному белгородскому адвокату Александру Шпаю.

— Александр Иванович, какие, на ваш взгляд, плюсы и минусы покупки жилья в таких домах?

— Плюсов нет. Только минусы, которые впоследствии могут стать фатальными. С точки зрения закона, это строение является обычным частным жилым домом и земля у него соответствующего назначения. Когда все так называемые квартиры-студии распродадут, возможен вариант, что его признают многоквартирным жилым домом с нецелевым использованием земли и, соответственно, обяжут снести. В итоге люди останутся без жилья, а судиться с продавцом бесперспективно. В лучшем случае люди получат судебное решение на взыскание с него денег, которых, естественно, у продавца не окажется.

— А что касается прав собственности на доли в таких домах?

— Тоже ничего хорошего. Люди покупают долю в доме, которая фактически не определена с точки зрения закона. Итог: вы как бы купили комнату, но только где она – не понятно. Любой другой собственник студий в этом доме сможет зайти к вам. В этом случае нужно в суде определять порядок пользования жилым домом, который также могут впоследствии пересмотреть по заявлению кого‑либо и в связи с изменением каких‑либо обстоятельств.

— Значит, и с продажей доли могут возникнуть проблемы?

— Если надумаете продавать, то нужно предупредить всех собственников и дождаться либо их отказа, либо приобретения ими вашей доли. Байки застройщика о том, что при оформлении договора купли-продажи все письменно отказываются от преимущественного права покупки, юридически несостоятельны. Заранее от него нельзя отказаться, поскольку вы не знаете, кто, когда и за сколько захочет продать свою долю.

Что же касательно коммунальных ресурсов, то здесь будет нескончаемая война соседей по квартирам-студиям. Дело в том, что реализовать порядок их подачи так же, как в многоквартирном жилом доме, не получится, поскольку он таковым не является. А как платить по долям, если один жилец использовал больше тепла или электричества, а другой – меньше, пока ещё не придумали.

С оплатой коммунальных услуг за подъезд, коридоры и лестничные пролёты тоже проблема. Чтобы всё было законно, надо разделить лицевые счета, а на это сразу обратят внимание контролирующие органы и подадут иск в суд о признании дома многоквартирным. Итог известен: снос постройки как незаконной.

Поэтому я никому не советую покупать подобное жильё, поскольку такая покупка может стать серьёзной головной болью.


для комментариев используется HyperComments
Ваш браузер устарел!

Обновите ваш браузер для правильного отображения этого сайта. Обновить мой браузер

×