Размер шрифта:
Изображения:
Цвет:
24 мая 2020,  18:08

То ли доля, то ли не доля. О чём нужно помнить, покупая квартиру в таунхаусе

«Белгородские известия» консультируются с Управлением Росреестра по Белгородской области

То ли доля, то ли не доля. О чём нужно помнить, покупая квартиру в таунхаусеФото: Марина Кудлаева
  • Статья

Таунхаус – вроде бы отдельный дом со своим входом и даже мини-двориком, но это не самостоятельное строение, а часть большого здания.

Таунхаус есть, а понятия нет

Таунхаус понятен хотя бы с физической точки зрения: платишь деньги – получаешь квадратные метры. А есть ещё более «невесомое» предложение – доля недвижимости в общедолевой собственности, и оно не предполагает покупки конкретных квадратных метров. И те, и другие сделки допустимы, главное – детали.

«На рынке масса предложений многоквартирных таунхаусов, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. Законодательство чётко определяет, что является объектом ИЖС, или, проще говоря, жилым домом. Это отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием людей в таком здании. Оно не предназначено для раздела. На землях ИЖС можно возвести исключительно объект индивидуального жилищного строительства, – предупреждает ведущий специалист-эксперт отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Белгородской области Александр Волошенко. – А вот понятия «таунхаус» в действующем законодательстве нет. Юридически он может приравниваться к жилому дому блокированной застройки».

Выбирая таунхаус, необходимо знать юридический статус земельного участка. Так, на землях, которые разрешено использовать только под ИЖС, в разделе «вид разрешённого использования» прописано: индивидуальное жилищное строительство, и таунхаус построить нельзя. Продавец может назвать его домом блокированной застройки, но в этом случае каждый блок жилого дома должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

 

 

«Нужно обратить внимание и на соблюдение обязательных требований застройки: получил ли застройщик разрешение на строительство, зарегистрировал ли право на земельный участок за собой», – продолжает Александр Волошенко. 

По его словам, бывают прецеденты, когда недобросовестные продавцы ещё на стадии строительства предлагают таунхаусы под видом квартир в малоэтажных домах.

«В таком случае, – говорит специалист, – необходимо оформлять сделку только по договору долевого участия в строительстве. Здесь действуют нормы федерального закона от 30 декабря 2004 года  214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

То ли доля, то ли не доля. О чём нужно помнить, покупая квартиру в таунхаусе - Изображение Фото: Марина Кудлаева

Не квадратные метры, а доля

Доля недвижимости на праве общедолевой собственности не предполагает, что продавец выставляет конкретные 5–20 м жилой площади в большом доме или квартире. Покупателю предлагают процент от этой недвижимости. Весь дом, будь он 50 кв. м или 500, – это 100 %. Продавец делит его на доли и продаёт не метры, а проценты. Можно предложить 0,1 % от общедолевой собственности, а можно 95 %. И в том, и в другом случае покупатель не владеет никакими метрами, а владеет лишь долей.

«Нередко частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким, другими словами – недвижимость является общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. Такая собственность образуется из‑за того, что люди приватизируют на несколько человек свои квартиры или наследуют их частями», – объясняет Александр Волошенко. 

Доля, обращает он внимание, не измеряется в квадратных метрах и не даёт права автоматически занять какую‑либо комнату в квартире или доме:

«Чтобы определить, какая часть жилья пропорциональна доле, и ею можно пользоваться, нужно выделить долю в натуре. Для этого должны быть соблюдены определенные условия».

Да, долю нельзя потрогать, на неё нельзя поставить кровать или стол, однако её можно продать! Подобные варианты нередко становятся богатой почвой для разных мошеннических махинаций, поэтому покупателю нужно быть предельно внимательным, и в первую очередь не путать долю с квадратными метрами.

«Продажа доли в праве общей собственности регламентируется ст. 250 ГК РФ. По ней преимущественное право покупки остаётся за участниками общей долевой собственности, т.  е. они имеют право первого выкупа доли. Это основное правило для тех, кто продаёт долю», – поясняет эксперт.

То ли доля, то ли не доля. О чём нужно помнить, покупая квартиру в таунхаусе - Изображение Фото: Марина Кудлаева

 

По закону продавец обязан письменно уведомить остальных владельцев долей о продаже своей доли в доме с указанием цены. С момента получения уведомления у них есть месяц, чтобы принять решение о покупке или отказаться. Если по окончании месяца заявок от них не поступит, можно продавать долю в доме любым покупателям.

Логичный вопрос: зачем доля, если на ней нельзя жить, и как долю превратить в квадратные метры?

«Чтобы определить, какая жилплощадь соответствует каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Обычно для надёжности оно удостоверяется у нотариуса, – рассказывает Александр Волошенко. – При этом места общего пользования: кухню, ванную, коридоры – делить нельзя, они остаются совместными».

Именно это правило служит причиной споров между владельцами долей, и тогда решать проблему приходится через суд.

Ирина Дудка

Ваш браузер устарел!

Обновите ваш браузер для правильного отображения этого сайта. Обновить мой браузер

×