Суд отказал банку
Иск о расторжении договора с клиентом, взыскании с него суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в Октябрьский районный суд Белгорода инициировал сам банк. Он в 2008 году выдал ипотечный кредит 2,5 млн рублей гражданину Ц. на 30 лет под 12 % годовых. И гражданин Ц. семь лет исправно платил. А потом в феврале 2015 года у него начались задержки зарплаты, платить стало нечем. Месяц, другой, третий…
За полгода набежало примерно 180 тыс. рублей долга. Банкиры начислили неустойку и пошли в суд. Однако после подачи иска у гражданина Ц. с работой стало получше, и он погасил и долг, и неустойку. Тем не менее банк не успокоился и потребовал у заёмщика ипотечную недвижимость. Однако суд встал на сторону гражданина, учитывая долгосрочность кредита, добросовестное погашение им платежей и выплату всех долгов.
По Гражданскому кодексу кредитор вправе требовать выплаты всей оставшейся суммы займа вместе с процентами в том случае, если заёмщик не выполняет взятых на себя обязательств, однако эта норма не предусматривает безусловного удовлетворения требований кредитора.
Судья посчитал, что полугодовая просрочка не настолько тяжкий грех, чтобы заставлять заёмщика немедленно отдать банку всю взятую ранее сумму, тем более что при погашении задолженности он уже выплатил неустойку за просрочку. Банк не согласился и подал жалобу в вышестоящую инстанцию, однако областной суд оставил решение районного суда в силе.
Только добровольное согласие
«Ипотека, как правило, выдаётся на длительный срок, и, конечно, жизненные обстоятельства заёмщика могут изменяться, в том числе не в лучшую сторону. И для внесения очередного взноса у заёмщика оказывается недостаточно средств, – комментируют ситуацию в пресс-службеБанка России. – В этом случае, чтобы сохранить жильё, нужно как можно скорее уведомить свой банк о возникших сложностях. Лучше делать это в письменном виде. Затем, если банк соглашается, то можно реструктуризировать задолженность. Ну и на крайний случай все неурегулированные вопросы по кредитному договору можно решить через суд».
Банк России успокаивает проблемных ипотечников тем, что с прошлого года в стране действует программа помощи ипотечным заёмщикам, которые оказались в сложной финансовой ситуации (утверждена постановлением правительства № 373 от 20.04.2015). И вопреки расхожему заблуждению, рассчитана она не только на валютных ипотечников. Помощь оказывают вне зависимости от валюты, в которой оформлена ипотека.
Практики же настроены скептически.
«Если вы не платите по ипотеке, то сохранить жильё невозможно, – уверена директор белгородского регионального отделения Бюро защиты заёмщиков Людмила Фролова. – Заставить банк пойти на рассрочку или реструктуризацию нет возможности – это только добровольное согласие банка. Единственное, что я могу порекомендовать, – это продать с согласия банка залоговое имущество, в данном случае ипотечное жильё. При данном варианте продажа происходит по рыночной цене, что гораздо больше по сумме, чем реализация с торгов».
Мнение специалиста
Екатерина Ярошова, руководитель регионального отделения Агентства защиты прав потребителей финансовых услуг:
«Если вы приобрели жильё с помощью ипотечного кредита, оно становится вашей собственностью, однако право распоряжаться таким жильём ограничено в связи с тем, что оно находится в залоге у кредитора, т. е. банка. В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов своей семьи, его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заёмщика по погашению кредита. Если возник спор с банком о взыскании кредитной задолженности по договору ипотечного кредитования, то лучший выход – досрочно погасить задолженность по кредиту, если есть такая возможность. Если нет, то можно попробовать договориться с банком, заключив с ним мировое соглашение. Если банк не идёт на уступки, тогда следует воспользоваться правом самостоятельной реализации заложенного имущества (ст. 59 ФЗ «Об ипотеке»). Или, в крайнем случае, обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество. Поэтому я бы советовала ещё до оформления ипотеки взвесить все за и против и реально оценить свои финансовые возможности».
Советы потенциальному заёмщику
- Внимательно ознакомьтесь с договором кредитования до его подписания. Вы имеете полное право потребовать образец типового договора для предварительного ознакомления и изучения.
- Прочитайте договор несколько раз, задавайте все появившиеся вопросы сотрудникам банка и просите разъяснить непонятные вам термины и отдельные пункты. Если нужно, дополнительно проконсультируйтесь с юристом.
- Если договор связывает получение кредита со страхованием жизни и здоровья заёмщика, запретом на досрочное погашение кредита, а также обязывает заёмщика оплатить единовременные или ежемесячные комиссии за обслуживание (ведение) ссудного счёта, выдачу, обналичивание кредита, а также рассмотрение заявки на предоставление кредита, то права заёмщика нарушаются. Незаконно также если банк может менять договор в одностороннем порядке после его подписания. Эти условия ухудшают положение заёмщика, и если какое‑либо из них есть в уже заключённом договоре, законодательство позволяет признать такие положения недействительными. Вы имеете право обратиться в банк с досудебной претензией и требовать исключения этих пунктов из договора как нарушающие права и законные интересы заёмщика или обращаться в суд.