С видом на город. Как без риска купить квартиру в строящемся доме

Когда прорисовываются контуры будущей многоэтажки, квартиры уже дороже, чем на этапе котлована, но всё ещё на 10–15 % дешевле их полной стоимости. В этой статье мы отталкиваемся от того, что решение о покупке жилья в строящемся доме уже принято.

И первое, что надо сделать…

Это собрать как можно больше информации о застройщиках: кто, что и где строит, что уже завершено и что в процессе строительства, сколько объектов возводится и где конкретно. Вся эта информация собрана в единой базе застройщиков и возводимых ими объектов на сайте «Дом.РФ».

Конкретно про белгородских застройщиков

Согласно базе «Дом.РФ», в Белгородской области долевым строительством занимаются 11 компаний. Это «Вега», «Оникс», «ДСК», «Корпорация ЖБК 1»,«Брик керамикс», «Трансюжстрой», «СЗ Брик», «Белгородстройзаказчик», «Стройинжениринг», «Пуск» и «Респект». Они возводят 45 домов на 3,5 тыс. квартир.

Однако мало увидеть название компании в реестре, нужно ещё тщательно проверить документы, представленные застройщиком.

Какие именно документы?

• разрешение на строительство;
• государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договор аренды (субаренды) такого земельного участка, либо договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком;
• проектная декларация, размещённая в единой информационной системе жилищного строительства;
• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• условия привлечения денег дольщиков по договору участия в долевом строительстве в случае размещения таких средств на счетах эскроу;
• проект договора участия в долевом строительстве с указанием выбранных застройщиком способов обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• фотографии строящихся многоквартирных домов, отражающие текущее состояние их строительства (должны обновляться ежемесячно);
• документ, содержащий информацию о расчёте размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика и иную информацию, предусмотренную законодательством.

Это всё?

Нет. Законодательство о защите конкуренции обязывает застройщика сообщить дольщикам сведения о лицах, которые входят в одну группу лиц с застройщиком. А именно: ФИО и паспортные данные – для физических лиц, ЕГРН и ИНН – для юридических; основания, по которым они входят в одну группу лиц. Информация о проекте строительства дома должна содержать сведения о наличии целевого кредита у застройщика, его размере и прочих финансовых данных, а также о заключённых договорах долевого строительства.

Только убедившись в отсутствии юридических рисков, можно заключать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (МКД). Договор долевого участия в строительстве МКД является правоустанавливающим документом и подлежит государственной регистрации.

Каким законом регулируются правоотношения застройщика и дольщика?

Отношения, связанные с привлечением денег граждан для строительства многоквартирных домов, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Кто платит взносы в компенсационный фонд?

Застройщик, если договор участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам представлен на государственную регистрацию после 25 декабря 2018 года. И в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности.

Сейчас размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Кто гарантирует, что дом достроят?

Для финансирования возможных недостроев, где привлекались деньги дольщиков, предусматривается создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Эта некоммерческая организация может выступать в качестве застройщика и завершить строительство. Кроме того, с 1 июля 2019 года привлекать деньги дольщиков можно только с использованием эскроу-счетов, открытых в уполномоченном банке.

Что такое эскроу-счёт?

Именно на эскроу-счёт, открытый в уполномоченном банке, поступают все деньги, которые дольщики уплачивают за будущие квартиры. Это специальный счёт для учёта и блокирования денег, которые владелец счёта получил для передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором счёта эскроу. Права на средства, которые лежат на счёте эскроу, принадлежат владельцу счёта до даты возникновения оснований для передачи денежных средств. При этом ни владелец счёта, ни лицо, которому подлежат передаче эти средства, не вправе распоряжаться ими. Исключительные случаи предусмотрены законом и договором.

Может ли застройщик снять деньги с эскроу-счёта и сбежать с ними?

Нет. Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после того, как предоставит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрацию права собственности на одну квартиру/нежилого помещения или сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства данной информации.

Жилищно-накопительные кооперативы ушли в прошлое?

Да. После в законе № 214-ФЗ исключены положения, касающиеся участия жилищно-накопительных кооперативов в долевом строительстве. Это означает, что они не вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства.

Какой способ покупки квартиры самый надёжный?

Самым надёжным и самым популярным остаётся договор долевого участия в строительстве. Единственным случаем, когда покупатели могут серьёзно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они всё‑таки могут либо вернуть свои средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.