«Тяжело людей собрать – 2». Почему нужно внимательно читать договор управления домом

Однако 18 ноября на совещании регионального правительства начальник областного управления государственного жилищного надзора (УГЖН) Михаил Бредихин рассказал о том, что жителям 23 домов в Белгороде незаконно проиндексировали на 9,2 % плату за содержание жилья (дом № 20 на Спортивной в их числе назван не был). 

В связи с этим у читателей возник вопрос: почему одни УК вправе индексировать тариф на 9,2 %, а другие – на 4,4 %? Не совсем ясным остался вопрос и по экспертизе лифтов: почему в одном случае взимание платы за её проведение незаконно, а в случае с «СервисДомом-20» нарушений нет?

Не является основанием

Для начала разберёмся, откуда возникли эти два показателя инфляции – 4,4 и 9,2 % .

В Белгородстате «БелПрессе» пояснили, что показателем, характеризующим уровень инфляции, является индекс потребительских цен на товары и услуги (ИПЦ). Рассчитывается он ежемесячно в рамках федерального плана статистических работ. Так, ИПЦ (то, что в народе называют инфляцией) за 2018 год в Белгородской области равен 104,4 % (в России – 104,3 %). В структуру этого показателя входит множество позиций, в том числе индекс потребительских цен на жилищные услуги – он составляет 109,2 % в Белгородской области (в целом по России – 103,2 %). Так и появились два показателя: 4,4 и 9,2 %.

Если проследить динамику за минувшие пять лет, то ИПЦ на жилищные услуги в той или иной степени выше общего ИПЦ: например, в 2014 году жилищные услуги в регионе подросли на 44 %, в то время как общая инфляция зафиксирована на уровне 10,5 %; в 2017-м эти показатели равны 4,2 и 1,5 % соответственно.

«Управляющие организации обращаются к нам с запросами об индексе потребительских цен, в том числе об ИПЦ на жилищные услуги, – пояснила замруководителя Белгородстата Татьяна Бондаренко. – Мы предоставляем информацию, однако это не является основанием для изменения тарифов».

Фото: Нелля Калиева

Договор – догма

Для жилнадзора договор собственников с управляющей организацией – догма. 

«Договор управления домом составляется в свободной форме, даже мы, как госорган, не имеем права навязывать формулировку, – говорит начальник регионального госжилнадзора Михаил Бредихин. – Есть обязательные условия этого документа: перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, состав общего имущества многоквартирного дома, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления».

Если договор ни одной из сторон в суде не оспорен, никем не обжалован – он законен и исполнять условия обязаны обе стороны. В том числе собственники, которые его не подписали: вы автоматически согласились с условиями договора, оплатив коммуналку по квитанции.

Такие разные цифры

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками на общем собрании с учётом экономически обоснованных предложений управляющих организаций.

Но собрать жителей на общее собрание, особенно в городской многоэтажке, действительно очень непросто, соглашаются в ведомстве. Поэтому практически все управляющие организации прописали в договоре управления домом возможность одностороннего изменения оплаты за содержание жилья (обычно это происходит в июле) с учётом уровня инфляции – в том случае если собственники не приняли решения по этому вопросу. В этом пункте и кроется причина путаницы.

Часть управляющих организаций, и «СервисДом-20» в их числе, в договоре закрепила за собой право «повысить размер платы за жилое помещение в размере не выше официального индекса инфляции на жилищные услуги за год, предшествующий текущему календарному году». Другие УК в договоре в качестве отправного показателя указали индекс потребительских цен (ИПЦ).

ООО «Управляющая компания многоквартирными домами» / Фото: Нелля Калиева

Разница между показателями оказалась существенная: 4,4 и 9,2 %. Однако воспользоваться преимуществом имели право лишь те управляющие организации, которые прописали в договоре именно ИПЦ на жилищные услуги.

Кроме этого, заметили в ведомстве, в некоторых районах области муниципальные советы регулируют вопросы с тарифом на содержание жилья, и там путаницы с процентами нет. Но, как видим, не в Белгороде.

По поводу диагностики лифтов ситуация такова. У жителей дома № 22 на Левобережной улице в Белгороде экспертиза лифтов входила в структуру платы за содержание жилья – они частями оплачивали её в течение года. Отдельно начислять им деньги за услугу (по сути второй раз) было неправомерно. У жителей дома 20 на Спортивной диагностика лифтов не входила в структуру платы за содержание жилья. Поэтому им пришлось платить разовым платежом всю сумму.

Как добиться своего

В жилнадзоре напомнили также, что жители многоквартирного дома вправе внести изменения в действующий договор – но, опять же, с учётом мотивированного предложения УК. На общем собрании более половины собственников (как минимум 51 %) должны высказаться за внесение изменений в договор, из них как минимум 26 % должны проголосовать. Запротоколировать решение, отнести протокол в УК. Управляющая организация обязана в пятидневный срок предоставить протокол с волеизъявлением собственников в жилнадзор. Если жители сделают всё грамотно – добьются своего, отметили в ведомстве.

Да и сменить управляющую организацию, по большому счёту, собственники могут в любой момент. Для этого в первую очередь жильцам нужно что? Правильно – собраться…

«Ежегодно нам поступает порядка 4,5 тыс. обращений от жителей области, – говорит Михаил Бредихин. – 8–10 % обращения связаны с изменением платы за коммунальные услуги, из их числа в 2–3 % изложенные собственниками факты подтверждаются».

Фрагмент договора управления, предоставленный Людмилой Истоминой / Фото: Нелля Калиева