Наряду с государственным жилищным контролем должен появиться и общественный жилищный контроль. За домовыми комитетами и советами домов закрепляется право объединяться в общественные некоммерческие организации и участвовать в проверках содержания домов. О том, как жителям многоквартирных домов управлять своим имуществом и какой помощи ждать от общественных организаций, «Белгородским известиям» рассказал председатель Общественного совета по проблемам ЖКХ при департаменте строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области, координатор регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Владимир Коваль.
– В чём суть существования общественного совета, можете ли вы, скажем, помочь жильцам добиться ремонта крыши их дома?
– Основная миссия нашего общественного совета – выявить проблемы ЖКХ, чётко их сформулировать, определить приоритетность проблем и предложить их решение, а не зацикливаться на решении частных вопросов. Хотя ни от одного частного вопроса мы не уходим и стараемся помочь каждому обратившемуся в совет. Течь кровли – это не проблема, это следствие, проблема в том, что её своевременно или качественно не отремонтировали. Мы составили дерево важнейших 23 проблем ЖКХ и представили на заседании правительства области своё видение их решения. Дорожная карта утверждена губернатором области Евгением Савченко и уже реализуется.
– Что оказалось по важности на первом месте?
– По мнению совета – это безопасность в сфере ЖКХ. Как можно говорить о защите общественных интересов, когда одно из самых распространённых проявлений криминала – это квартирные кражи; ведь сегодня наши квартиры, частные дома и дачи практически не защищены от воров. А «чёрные» риелторы? Масштаб этой проблемы общество только начинает осознавать. И наконец, бытовой травматизм, например, связанный с опасной эксплуатацией газовых плит, водогрейных колонок, систем дымоудаления, вентиляции и вытяжек, поскольку работа по обеспечению и контролю безопасной эксплуатации бытового газового оборудования сейчас, мягко говоря, слабая.
Сегодня остро стоит проблема управления общим имуществом многоквартирного дома. Дело в том, что все решения принимаются на общем собрании собственников, которых практически невозможно собрать – к примеру, в 9-этажке 17 подъездов по 36 квартир в каждом. Собрать столько людей для принятия решения по достаточно часто возникающим вопросам нереально, и получается, что система неуправляема. Выход из этой ситуации мы видим в создании системы самоуправления на уровне не дома, а подъезда, поскольку практически все проблемы содержания общего имущества локализованы в подъезде, а общедомовые вопросы будут решать председатели советов (старшие) подъездов. Такой опыт давно применяется в Германии, и он себя оправдывает.
Сегодня общим имуществом многоквартирных домов, стоимость которых исчисляется сотнями миллионов рублей, руководят управляющие компании – в организационно-правовой форме ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Неужели не видно даже невооружённым взглядом, что возникает колоссальное противоречие между мизерной экономической ответственностью частной компании и доверенными ей колоссальными общественными средствами?
– Мы пришли к тому, что выход – в создании ТСЖ?
– ТСЖ тоже не оптимальный вариант. Его размер законодательно ограничен одним домом. Содержать и ремонтировать общее имущество дома ТСЖ экономически не может и вынуждено нанимать управляющую компанию. Возьмём, к примеру, 60-квартирную пятиэтажку. Это около 3 тысяч квадратных метров, значит, в месяц на содержание и текущий ремонт жители платят порядка 30 тысяч рублей. Председателю ТСЖ, бухгалтеру нужна зарплата, ещё и налоги надо заплатить, не говоря уже об оплате услуг дворника, электрика, сварщика, сантехника, паспортистки и других. На всё это просто нет средств. Слишком высоки административные расходы, которые приходятся на квадратный метр площади дома. У управляющей компании такая нагрузка значительно ниже, т.к. она обслуживает порядка 300 тысяч квадратных метров жилья.
Наш совет предлагает переходить к форме управляющих организаций в виде автономных некоммерческих организаций (АНО). В Белгороде уже одна такая есть. Это та же управляющая компания, но общественная, а не частная организация, в ней директор – наёмный, его нанимает правление, в которое могут входить председатели советов домов, представители общественных организаций, администрации города, депутат. В АНО полностью подконтрольны и прозрачны финансы, имеется ревизионная комиссия. Правление работает на общественных началах, директор и бухгалтер – на зарплате, но поскольку в управлении АНО не один дом, как в ТСЖ, а 30-40, там расходы на административный аппарат экономически целесообразны. При этом все приобретаемые основные фонды (трактор, автомобиль, инструменты, оборудование, компьютеры) числятся на балансе АНО и принадлежат собственникам жилья, а не частной управляющей компании как сейчас.
– За помощью в общественный совет люди часто обращаются? С чем звонят?
– Для решения частных вопросов в сфере ЖКХ есть Роспотребнадзор, областная жилищная инспекция, органы муниципального жилищного контроля, общество защиты прав потребителей, поэтому массовых обращений в совет нет. Наша задача – проанализировать характер обращений граждан по вопросам ЖКХ во все инстанции, выявить проблему, предложить её решение, вплоть до внесения предложений по изменению законодательства, и тем самым исключить причину обращений жителей.
К нам обращаются в основном или те, кому не помогли другие инстанции, или те, кто не знает, кто отвечает за решение тех или иных вопросов. А вопросы самые разные, один из самых частых – оплата общедомовых нужд электроснабжения. Это освещение подъезда, подвала и электроснабжение лифта. Такая графа появилась недавно в едином платёжном документе за услуги ЖКХ и вызвала справедливые вопросы. Сегодня платежи на общедомовые нужды по электроснабжению приближаются к размеру платежей за электроснабжение квартиры. Совет усматривает спорность применяемого энергосбытовой организацией механизма расчёта этих платежей. Мы обратились за правовым анализом спорных моментов в областную Думу, в соответствующие областные департаменты и готовы защищать свою позицию в арбитражном суде.
– Помимо общественного совета есть ещё Центр общественного контроля в сфере ЖКХ, и он тоже занимается общественным контролем. Вы отслеживаете эффективность использования средств, собираемых на капремонт?
– Есть планы и графики проведения работ. Они доступны для нашего контроля. Есть чётко действующая система по приёмке законченных строительством объектов, в результате которой выявляются недоделки, и это существенно облегчает общественный контроль. Есть обращения населения на некачественно выполненные работы – это сигнал для проверки эффективности использования средств со всеми вытекающими отсюда последствиями, вплоть до обращения в прокуратуру.
– Вы от лица общественности участвуете в отборе домов, которые будут ремонтировать в этом году?
– Наши представители входят в разные структуры, которые влияют на эти моменты.
– Центры общественного контроля были созданы по инициативе Президента России два года назад. Насколько у вас налажено взаимодействие с гражданами и как вы оцениваете работу центров за этот период?
– Общественный контроль в сфере ЖКХ, в отличие от правительственного, прокурорского и прочих, исходит из насущных потребностей населения, чувства социальной справедливости и здравого смысла. Общественный контроль и его культура в современной России только формируются. Результаты его работы пока скромные, но за ним будущее. Я в своё время имел честь на общественных началах заведовать внештатным сектором областного комитета народного контроля. Это была очень эффективная и влиятельная система контроля. Для проштрафившегося руководителя только приглашение на заседание комитета народного контроля имело серьёзные моральные и не только последствия. Сейчас её нужно возродить, и для этого уже создаются необходимые условия.