По кадастру или по закону?
В декабре 2013 года в Старом Осколе была зарегистрирована новая компания с уставным капиталом 12 тыс. рублей – ООО «СтройИнжиниринг». За три года она закрепилась на местном рынке и стала составлять серьёзную конкуренцию строительным фирмам с многолетней репутацией. Примечательно, что её уставной капитал вырос почти в тысячу раз – до 10 млн рублей.
Как известно, для строительства многоквартирных домов нужны земельные участки соответствующего назначения. Муниципалитеты выделяют такие участки отнюдь не безвозмездно. По закону администрация округа должна определить арендную плату для участков под застройку по выбору: или по рыночной стоимости, или в размере не менее 1,5 % от кадастровой стоимости (соответствующая норма прописана в Земельном кодексе). Затем участки выдвигают на торги, которые представляют собой аукцион, победителем которого становится строительная компания, предложившая максимальную цену. Вырученные с торгов деньги идут в бюджет городского округа.
В 2017 году «СтройИнжиниринг» получил в аренду три земельных участка под строительство многоэтажек общей площадью 4,6 га. И тут начинаются интересные нюансы. Как выяснила Контрольно-счётная палата Белгородской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» рассчитал кадастровую стоимость участков для размещения домов малоэтажной или индивидуальной жилищной застройки. И это притом, что в проекте планировки видно: земельные участки будут застраивать многоэтажками. В результате кадастровая стоимость земельных участков была занижена почти в восемь раз!
В описываемом нами случае определялась рыночная стоимость аренды земельных участков. В роли оценщика выступил специалист Старооскольской торгово-промышленной палаты Евгений Котенев. По его мнению, стоимость годовой аренды двух участков по проспекту Угарова – 13 рублей за квадратный метр! И это притом, что в среднем по Старому Осколу стоимость аренды таких земельных участков оценивается в 80–130 рублей.
По идее столь низкая цифра не могла не вызвать вопросов у администрации округа и непосредственно департамента имущественных и земельных отношений округа. Именно они по долгу службы должны радеть за пополнение бюджета. Но никаких вопросов у местных властей цена 13 рублей за «квадрат» не вызвала.
Как результат, «СтройИнжиниринг» неплохо сэкономил на получении в аренду земельных участков: один – в микрорайоне Северном, ещё два – на проспекте Алексея Угарова. Почему на такую низкую цену не клюнули другие титаны старооскольского строительного бизнеса – неизвестно. Но факт остаётся фактом: победителем аукциона стала молодая и амбициозная компания.
Каковы ваши условия?
Понесённые старооскольским бюджетом убытки скрупулёзно подсчитали аудиторы. Для участка по проспекту Угарова, 12 минимальный размер арендной платы по результатам аукциона с начальной ценой в размере 1,5 % от кадастровой стоимости должен был составлять как минимум 1 294 516 рублей, а в случае проведения адекватной рыночной оценки – и того больше. Но по результатам аукциона «СтройИнжиниринг» получил его за 304 тыс. рублей.
Аренду соседнего участка (проспект Угарова, 12а) аудиторы оценили как минимум в 1 027 343 рубля. По факту строительная компания заплатила вдвое меньше – 523 тысячи. Получается, что только на двух этих участках компания сэкономила почти полтора миллиона. Впрочем, фразу «компания сэкономила» можно читать как «бюджет недосчитался». И в этом контексте 1,5 млн рублей – не просто крупная сумма. Это неотремонтированная дорога, недоукомплектованный детский сад, недофинансированная социальная программа.
Аудиторы выявили и другой любопытный факт. Из их выводов следует, что компания «СтройИнжиниринг» получила технические условия для подключения к инженерным сетям ещё до того, как участки вообще поставили на кадастровый учёт. Это является прямым нарушением Земельного кодекса, где чётко прописано: сначала – размечаем участок, ставим на кадастровый учёт, потом – прорабатываем вопрос с инженерными сетями. В нашем случае получается, что старооскольские чиновники предоставили «СтройИнжинирингу» доступ к ещё не существующим участкам.
Фото Виталия Гаркуши
Родственные души
Каким образом одна из строительных компаний вдруг оказалась в таком фаворе у местных властей? Об этом можно только догадываться. Впрочем, кое‑какие версии у нас есть. Заместитель гендиректора по правовым вопросам ООО «СтройИнжиниринг» Наталья Чиркова является дочерью Владимира Михайлюка. А Владимир Михайлюк значится не кем иным, как советником главы администрации Старооскольского городского округа.
Впрочем, в относительно недавнем прошлом всё было наоборот: в середине 1990-х Михайлюк возглавлял в Старом Осколе налоговую полицию, а нынешний глава округа Александр Гнедых в то время трудился там инспектором. Впоследствии судьба разлучила бывших коллег: Гнедых работал в налоговых органах в регионах России, а Михайлюк подался в бизнес. Теперь он советник главы и трудится на благо Старого Оскола, а его дочь – на благо строительной компании, получившей преференции из старооскольского бюджета.
Уголовное дело
Выводы Контрольно-счётной палаты однозначны: «В результате действий (бездействия) уполномоченных органов местного самоуправления Старооскольского городского округа размер заниженной арендной платы по указанным земельным участкам, подлежащей перечислению в местный бюджет, составил не менее 1 494 200 рублей».
В конце июля Следственное управление СК России по Белгородской области возбудило уголовное дело по статье «Халатность». Следователям предстоит ответить на вопрос: как и почему власти Старооскольского округа – муниципалитета с дефицитным бюджетом и 800-миллионным долгом – допустили занижение арендной платы? Мы будем следить за развитием событий.