• 63,92 ↓
  • 67,77 ↓
  • 2,44 ↓
15 января 2015 г. 15:01:38

«Белгородские известия» пишут, какие налоговые изменения ожидают владельцев недвижимости

БелПресса
RUпроспект Славы, 100308009Белгород,
+7 472 232-00-51, +7 472 232-06-85, news@belpressa.ru
Пока со старыми правилами
Юлия Глотова (фото из личного архива)

Регионы начали переход на новый порядок налогообложения недвижимого имущества на основе его кадастровой стоимости. Когда к ним присоединится наша область, рассказала первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений области Юлия Глотова.

– Итак, ждать ли собственникам торгово-офисной недвижимости изменений с января 2015 года?

– Впервые о новом порядке налогообложения для торгово-офисных объектов заговорили в конце 2013 года, когда Федеральным законом от 2.11.2013 г. № 307-ФЗ были внесены соответствующие поправки в Налоговый кодекс РФ. Некоторые регионы приступили к его практическому внедрению с начала 2014 года. В Белгородской области в 2015 году порядок налогообложения объектов недвижимости торгового и офисного назначения налогом на имущество организаций останется прежним.

В октябре 2014 года правительство региона одобрило проект «Внедрение порядка уплаты налога на объекты торгового и офисного назначения от кадастровой стоимости на территории Белгородской области». В соответствии с ним, переход к исчислению налога от кадастровой стоимости запланирован с 1 января 2016 года. До этого предстоит большая подготовительная работа: нужно принять нормативно-правовые акты, сформировать перечень объектов торгового и офисного назначения, провести кадастровую оценку недвижимости.

– Но ведь оценка уже проводилась в 2012 году?

– Да, первую кадастровую оценку объектов капитального строительства на территории Белгородской области проводили по централизованному заказу федеральных органов. Однако позже анализ показал, что её результаты не отражают объективной ситуации с ценами на недвижимость коммерческого и некоммерческого назначения. Поэтому сейчас результаты кадастровой оценки 2012 года для налогообложения не учитываются. А ведь объективная и качественная кадастровая оценка – это основное условие успешного внедрения нового порядка налогообложения. По законодательству кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Поэтому соответствующие работы запланированы на 2015 год.

Стоимость как база

– Остановимся подробнее на сути изменений, и самое главное: насколько вырастет сумма налога для собственников помещений?

– Итак, при существующем порядке налогообложения организации платят по ставке 2,2 % в год от среднегодовой (остаточной) стоимости движимого и недвижимого имущества, учитываемого на балансе организации в качестве объекта основных средств. При этом плательщиками являются организации, которые используют общую систему налогообложения, а те, кто применяет спецрежимы, в том числе упрощённую систему налогообложения, от уплаты налога на имущество организаций освобождены.

Согласно нововведениям, налоговой базой вместо остаточной стоимости станет кадастровая стоимость имущества, утверждённая в установленном порядке. Ставка налога в 2016 и последующие годы составит не более 2 % от кадастровой стоимости, т. е. для организаций, которые честно отражали в балансе реальную рыночную стоимость имущества, с учётом уменьшения налоговой ставки сумма налога может даже снизиться.

Налог будет уплачиваться всеми собственниками объектов недвижимости торгового и офисного назначения, независимо от используемой системы налогообложения. Отдельного внимания заслуживают малые предприятия, имеющие в собственности небольшие помещения, которые необходимы им для работы. В областном законопроекте предлагается предусмотреть налоговый вычет на величину кадастровой стоимости 50 кв. м на одного налогоплательщика, применяющего специальный налоговый режим в отношении одного объекта недвижимости.

Под действием новых правил

– Получается, новый порядок распространяется только на отдельные виды недвижимости? На какие?

– Это административно-деловые центры и торговые комплексы, а также помещения в них. Определения этим понятиям даны в ст. 378.2 НК РФ. Так, торговый центр (комплекс) – это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. При этом оно расположено на земельном участке, предназначенном для размещения торговых объектов, и там уже размещены торговые объекты, точки общественного питания и бытового обслуживания, либо здание запланировано под размещение этих объектов.

Замечу, что здание признаётся предназначенным для использования или фактически используемым в указанных целях, если не менее 20 % его общей площади по документам кадастрового (технического) учёта или фактически (независимо от назначения, указанного в документах) используется для размещения указанных объектов. Для определения понятия «административно-деловой центр» в законодательстве используется аналогичный подход.

Кроме того, под новый закон подпадают и иные встроенные (пристроенные) нежилые помещения (вне торговых и административно-деловых центров), предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, точек общественного питания и бытового обслуживания в объёме всё тех же 20 % от общей площади.

Конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, должен быть утверждён правительством области. Работа по его формированию уже ведётся. Выявлено свыше 6 тыс. объектов соответствующего назначения. В наступившем году предстоит провести фактическое обследование объектов недвижимости, назначение которых не удастся определить через вид разрешённого использования земельных участков, на которых они расположены, и на основании сведений государственного кадастра недвижимости о назначении объекта.

Обоснованность ради справедливости

– А для чего вообще понадобилось менять подход к исчислению налога на недвижимость?

– Существующий механизм налогообложения далёк от совершенства. Одним из ключевых его недостатков является неравномерность налоговой нагрузки. Зачастую в бухгалтерском учёте сведения о стоимости недвижимости определены на основании документов об их приобретении, которые намеренно занижены по сравнению с реальной рыночной стоимостью, фактически уплаченной продавцу. При постановке на баланс новых объектов тоже не отражаются фактические затраты на их строительство. Проконтролировать достоверность остаточной стоимости каждого конкретного объекта недвижимости налоговым органам просто нереально. Выявить искажение остаточной стоимости может только проверка, а доказать намеренное занижение налогооблагаемой базы можно только при условии проведения оценки рыночной стоимости объекта в судебном порядке. Помимо этого остаточная стоимость ежегодно снижается, в то время как доход от объекта может с годами увеличиваться. А это не позволяет обеспечивать справедливое, экономически обоснованное налогообложение коммерческих объектов.

Мы проанализировали 200 самых крупных торговых и офисных центров и увидели, что остаточная стоимость, отражаемая в балансе юридических лиц, использующих общую систему налогообложения, колеблется от 4 до 50 тыс. рублей за кв. м. В среднем остаточная стоимость по этим объектам составила 25 тыс. рублей за квадрат, средняя же рыночная стоимость по самым скромным оценкам – 40 тыс. рублей за кв. м. Получается, налоговая база к уровню рыночной стоимости занижена более чем в 1,5 раза. Отсюда недополучаемые бюджетом 200 млн рублей.

К примеру, один крупный торговый центр Белгорода по завершении строительства был принят на баланс по 13 тыс. рублей за квадрат, и собственник тут же продал часть помещений уже по 40 тыс. рублей за квадрат. В результате в одном и том же здании, находясь в равных экономических условиях, один собственник платит налог из расчёта 286 рублей за 1 кв. м в год, а другой – 880 рублей. Разве такое налогообложение можно назвать справедливым?

Финал серых схем

– Кроме того, ведь ещё есть масса способов, которые позволяют недобросовестным предпринимателям уйти от налогов…

– Да, при оформлении крупных торговых и офисных центров их искусственно дробят на отдельные помещения и оформляют на аффилированные собственнику организации, использующие упрощённую систему налогообложения. И таким образом освобождают от уплаты налога. Выпадающие доходы бюджета оцениваются не менее чем в 250 млн рублей. Новый порядок налогообложения распространяется и на организации, применяющие специальные налоговые режимы, поэтому использование этой схемы уже невозможно.

Отмечу также, что федеральное налоговое законодательство на сегодняшний день заблокировало и ещё одну схему ухода от уплаты налога на коммерческие объекты путём их оформления на физических лиц, в том числе льготной категории. Не секрет, что у нас отдельные крупные коммерческие объекты оформлены на пенсионеров, которые пользуются льготой в виде полного освобождения от уплаты налога. С 1 января 2015 года вступают в силу поправки, в соответствии с которыми льготы для пенсионеров сохраняются только в отношении некоммерческой недвижимости. А физические лица – собственники объектов торгового и офисного назначения будут платить налог от кадастровой стоимости на равных условиях с организациями. Поэтому переоформлять коммерческие объекты на физических лиц нет никакого смысла. Условия налогообложения будут равными для всех, и это справедливо.

Первый этап пройден

– Вы уже сказали, что введение нового порядка налогообложения требует принятия закона Белгородской области, устанавливающего особенности определения налоговой базы. А на какой стадии его подготовка?

– Поскольку законопроект напрямую затрагивает интересы предпринимателей, необходима оценка регулирующего воздействия, что подразумевает проведение публичных консультаций по концепции и тексту законопроекта. Первый этап уже пройден – концепцию обсуждали с 18 ноября до 2 декабря 2014 года. Поступили предложения от «Опоры России», Союза промышленников и предпринимателей Белгородской области. Предприниматели предлагают не менять существующий порядок налогообложения недвижимости, но с этим органы власти не имеют возможности согласиться как в силу требований федерального законодательства, так и с учётом обозначенных недостатков и проблем действующей системы налогообложения. Но поступили и рациональные предложения, которые, несомненно, учтут при подготовке текста законопроекта. Планируется, что на рассмотрение областной Думы законопроект поступит уже в I квартале нынешнего года.


для комментариев используется HyperComments