Конец 2014 года вызвал настоящую панику и у населения, и в банковском секторе. В ночь с 15 на 16 декабря совет директоров Банка России решил резко повысить ключевую ставку на 6,5 процентного пункта до 17 % годовых, обосновав свои действия необходимостью ограничить возросшие девальвационные и инфляционные риски. По сути ЦБ пытался таким способом остановить стремительное падение курса рубля. Ставка сыграла, рубль стабилизировался, но рынок кредитования в России к концу 2014 года сначала замёрз, а потом банки предложили клиентам новые ставки, которые многих повергли в шок.
Когда даже надёжным компаниям начали предлагать кредиты более чем под 30 %, для желающих взять ипотеку наступили сложные времена. Едва ставшая более-менее доступной, ипотека в момент превратилась в почти никому не нужный продукт. Вновь стал актуальным популярный анекдот про то, что «20 лет с конфискацией – это не приговор, а условия ипотеки».
Однако падение рынка ипотечного кредитования – не столько банковская проблема, сколько большая беда для всей российской экономики. Во-первых, займы серьёзно двигают отрасль жилищного строительства в России, а во-вторых, позволяют хоть как-то решать колоссальную по масштабам проблему обеспечения россиян жильём.
В Белгородской области ипотека к 2014 году успела стать доступным инструментом для решения квартирного вопроса. Статистика Сбербанка говорит о том, что благодаря ипотеке жилищные условия улучшили в прошлом году 5 тыс. семей, а объём выданных кредитов составил 5,6 млрд рублей. В ВТБ24 заявляют, что выдали 1 340 ипотечных кредитов на сумму более 2 млдр рублей. Другой крупный игрок на рынке ипотечного кредитования – Россельхозбанк – выдал более 400 кредитов на 500 млн рублей. При этом банки фиксировали позитивную динамику по выдаче таких кредитов.
В момент, когда ситуация на рынке описывалась бессмертной цитатой «шеф, всё пропало», в правительстве решились на сложный шаг – господдержку ипотечного кредитования в условиях сокращающихся доходов госбюджета.
13 марта 2015 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление правительства № 220, в котором прописаны правила предоставления субсидий кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам.
Из федеральной целевой программы «Жилище» и антикризисного фонда правительство РФ выделило 20 млрд рублей. Поддержка властей позволит выдать около 400 млрд рублей льготных ипотечных кредитов. Бюджет будет фактически доплачивать банкам за каждого заёмщика, чтобы те снижали ставки.
Субсидируемые ипотечные кредиты могут выдаваться физлицам на приобретение у юридического лица на первичном рынке готового или находящегося на этапе строительства жилья, а также по договору участия в долевом строительстве. То есть жильё на вторичном рынке по этой схеме не купить.
Кроме того, поддерживаемые правительством займы должны соответствовать нескольким критериям. Размер кредита – до 3 млн рублей (только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге сумма увеличена до 8 млн). Срок – до 30 лет. Погашение кредита – равными ежемесячными платежами. Минимальный первоначальный взнос – 20 %. Максимальная ставка по такому кредиту не будет превышать 13 %.
Программу удалось запустить довольно быстро. В кризисное время приобретение жилья становится одним из самых надёжных инструментов сохранить накопления, пусть даже и покупка эта совершается при помощи ипотечного займа. Директор Белгородского регионального филиала Россельхозбанка Алексей Киселёв в недавнем интервью «БелПрессе» заявил, что в кризис на рынке могут появиться интересные для покупателей предложения.
«Если человек планировал в обозримом будущем приобретать что-то дорогостоящее, скажем жильё, то на него есть смысл сейчас смотреть. Рынок переживает определённую рецессию. Я думаю, что могут появиться предложения по цене существенно ниже уровня 2014 года. Это может быть и первичный, и вторичный рынок, и ипотечные объекты. Надо просто присматриваться, следить за ситуацией. Наверняка что-то подвернётся. Конечно, массового предложения по сниженным ценам не будет, потому что ни строительным компаниям, ни собственникам, если нет вынуждающих причин, нет смысла избавляться от жилья. Но небольшой объём на рынке наверняка появится», – заявил банкир.
Директор финансового супермаркета «Доступная ипотека» Дарья Коптяева говорит, что с начала года спрос на ипотеку сильно упал.
«Безусловно, серьёзным подспорьем стало решение правительства о запуске льготного кредитования. Некоторые банки предлагают сегодня ставку 10,5 % годовых», – говорит Коптяева, сожалея, что госпрограмма не распространяется и на вторичный рынок, ставка по ипотеке на котором сегодня начинается от 15 %.
«Пока цены на недвижимость падать не спешат, хотя имеются все предпосылки к их снижению. Но думаю, что эти кризисные явления временные и рынок недвижимости и финансовый рынок стабилизируются и ещё пойдут вверх в среднесрочной перспективе», – отмечает эксперт.
По программам субсидируемой ипотеки начали работать несколько крупнейших российских банков. В среднем анонсируется ставка около 12 %. Работающий по этой программе Сбербанк с 18 марта в целом по Черноземью принял уже более 400 заявок и по состоянию на 31 марта выдал 49 кредитов. Всего же банк по стране намерен выдать половину от запланируемых субсидируемых кредитов – на 200 млрд рублей.
В Россельхозбанке, на 100 % принадлежащем государству, также начали принимать заявки на субсидируемую ипотеку. При этом легче всего самим банкам работать с так называемыми аккредитованными объектами – это дома, которые уже проверены банками и кредиты на покупку квартир в которых получить быстрее всего.
В ВТБ24 рассказали, что в области банк аккредитовал на данный момент уже более 37 объектов. Белгородцы начали активно идти за кредитами – только за март – апрель по субсидируемой ипотеке выдано кредитов на 23 млн рублей, хотя далеко не все потенциальные приобретатели квартир даже знают о новой программе.
Возобновившийся ручеёк жилищного кредитования к лету вполне может превратиться в бурную реку. Стимулировать программу может ещё и политика строительных компаний, которые порой до нуля сокращают маржинальность своего бизнеса, чтобы избежать сильного падения продаж.
Участникам рынка очевидно, что падающая в кризис покупательская способность неизбежно повлияет на спрос, поэтому даже минимальный рост цен на новые квартиры только ухудшит положение самих продавцов. В этом свете ипотечная программа правительства может стать спасательным кругом как для строителей, так и для тех, кто хочет в кризис на компромиссных условиях приобрести жильё.