• 59,41 ↓
  • 69,64 ↓
  • 2,29 ↓
31 марта 2017 г. 13:34:39

У обманутых дольщиков появилась надежда вернуть деньги или квартиры

БелПресса
RUпроспект Славы, 100308009Белгород,
+7 472 232-00-51, +7 472 232-06-85, news@belpressa.ru
Болевое строительство. Как обезопасить себя при покупке жилья
Дом № 1 в Центральном микрорайоне. Фото Владимира Бабича

С июля 2017 года в России заработает компенсационный фонд, куда застройщики будут перечислять 1 % от стоимости возводимых ими долевых объектов.

По расчётам экспертов в этом фонде будет 40–50 млрд рублей. Из них дольщикам будут достраивать дома, если компания обанкротится. Кроме того, с июля этого года застройщики должны будут приравнять свой уставной капитал к стоимости возводимых площадей. Эти меры вселяют надежду на окончательное решение проблемы обманутых дольщиков.

Дома на стадии

Год назад семья Александра Чижаускаса решила приобрести квартиру. Заинтересовались однушкой за 1,5 млн рублей в строящемся 21-этажном доме на ул. Молодёжной, 24, в Белгороде. Договор с застройщиком «СтройДом» оформили в январе 2016 года, когда был только котлован. Там и сейчас котлован, окружённый забором с рекламой. На табличке значится срок сдачи – конец 2016 года.

«Нам обещали, что дом сдадут до июля 2017-го. Мы перевели почти миллион рублей, но и в сентябре строительство осталось на той же стадии, – рассказывает Александр. – Выяснили, что «СтройДом» объявил себя банкротом. Предполагалась страховка на подобный случай, но за страховку они не платили, следовательно, никто ничего нам не выплатит. Кроме нас пострадали ещё восемь человек».

Ольга Чернышёва в марте 2012 года купила квартиру сыну и невестке в доме 10б на Олимпийской в посёлке Северном у компании «Проммашстрой».

«Я сразу отдала 1,6 млн рублей, сдать нашу квартиру под ключ должны были через восемь месяцев, – рассказывает она. – Дом с трудом достроили только в августе 2016-го, и теперь нам предлагают забрать квартиру под самоотделку. Там кривые бетонные стены, нет ни унитаза, ни ванны. Надо ещё тысяч 500 на ремонт, но у меня их нет».

Белгород, ул. Молодёжная. На месте этого котлована ещё в прошлом году дольщикам обещали построить дом.
Белгород, ул. Молодёжная. На месте этого котлована ещё в прошлом году дольщикам обещали построить дом.
Фото Вадима Заблоцкого

Семья Свиридовых купила двушку в микрорайоне «Европа» у компании «Белогорье Инвест-Строй» в январе 2015 года. Собирались отпраздновать новоселье в декабре того же года, однако реально построен был только один этаж.

«Мы перечислили 700 тыс. рублей, но поскольку застройщик не сообщил о конечных сроках сдачи квартиры, решили забрать деньги, – рассказывает Сергей Свиридов. – В ноябре расторгли договор и до 13 января 2016-го нам обещали вернуть деньги, но этого не сделали. Мы подали в суд и выиграли его, однако денег до сих пор нет».

В Старом Осколе обманутых дольщиков сотни. Компания «Витязь» заключила 251 договор долевого строительства на квартиры в микрорайонах Северный и Центральный и обанкротилась.

Одна подобная история – случайность, две – совпадение, три – уже тенденция.

Всё в массу

«Продажи в 2016 году резко сократились, квадратные метры подешевели, а себестоимость строительства – нет, инвесторы не рассчитали такого поворота событий», – объясняет нехорошую тенденцию замначальника областного департамента строительства и транспорта Валерий Гридчин.

По закону, если застройщик обанкротился, всё его имущество, включая и проданные квартиры, становится конкурсной массой и распродаётся с аукциона. С вырученных денег в первую очередь отдают долги по зарплате и налогам, а дольщики, которые, собственно, и профинансировали строительство, только в третьей очереди. По этой причине в банкротстве того же «Проммашстроя» не были заинтересованы ни дольщики, ни местные власти. После долгих поисков инвестора дом в посёлке Северном наконец сдали, но тем, кто не соглашается на квартиру без отделки, предлагают оформлять жильё в собственность и подавать на застройщика в суд.

Старооскольские дольщики не дождались квартир в этом доме в микрорайоне Центральном.
Старооскольские дольщики не дождались квартир в этом доме в микрорайоне Центральном.
Фото Владимира Бабича

Ольга Чернышёва уже судилась с «Проммашстроем» в 2014 году. Она требовала неустойку за срыв сроков, возмещение убытков за аренду жилья, морального вреда и стоимость услуг адвоката. Кроме того, просила суд оштрафовать компанию на 50 % от взысканных сумм. Всего набралось больше 700 тыс. рублей. Белгородский районный суд признал иск обоснованным, но удовлетворил его частично – на 438 тыс.

«Если бы они заплатили, мне бы хватило на ремонт, но ничего с «Проммашстроя» я не получила, потому что на счетах компании денег нет», – говорит она.

Сейчас в доме никто не живёт. Многие квартиры выставлены на продажу в том виде, как они есть. Те, кто взялся за ремонт, вынуждены либо ждать потепления, либо тратиться на электричество, поскольку в доме не подключён газ и соответственно нет отопления.

Следствие и последствия

У «СтройДома» разрешение на строительство на Молодёжной истекло в сентябре 2016-го. Изначально были инвесторы, которые давали застройщику деньги в счёт будущих квартир. Покупателей с улицы там восемь человек, ещё около 40 договоров оформлено на руководителей компании, инвесторов, их родственников и знакомых. В прошлом году департамент строительства неоднократно штрафовал «СтройДом» за нарушение правил долевого строительства на общую сумму 1,1 млн рублей.

«Сейчас руководители компании под следствием, их обвиняют в мошенничестве в особо крупном размере, – продолжает Валерий Гридчин. – Место там хорошее, сети частично подведены. Деятельность компании приостановлена через суд. Скорее всего, объект заберут сами инвесторы и либо достроят дом, либо найдут 10–15 млн, чтобы вернуть их дольщикам».

Информацию о «Белогорье Инвест-Строе» администрация Белгородского района направила в прокуратуру, управление государственного строительного контроля Белгородской области и районный отдел МВД. Сейчас идёт проверка. Тем не менее, это не мешает застройщику активно предлагать квартиры в «Европе».

Дольщики купили квартиры в белгородском микрорайоне «Европа», но за два года построен только первый этаж.
Дольщики купили квартиры в белгородском микрорайоне «Европа», но за два года построен только первый этаж.
Фото Вадима Заблоцкого

Наиболее сложная ситуация в Старом Осколе. Если дом в микрорайоне Северный готов на 90 %, то в Центральном возвели только одну секцию, для остальных четырёх всё ограничилось фундаментом.

«В Северном надо 46 млн рублей. Когда закончится отопительный сезон, будет достраивать «Норильчанин», – продолжает Валерий Гридчин. – До конца года мы этот дом сдадим. Для Центрального нужно 300–500 млн. Мы разослали письма-предложения 24 застройщикам. Площадка там большая, можно построить ещё 300–400 тыс. квадратных мет­ров жилья, это хорошая перспектива. Но всё зависит от ситуации на рынке».

Повод проверить

Раньше работу застройщиков контролировали органы местного самоуправления, которые и выдавали разрешения на строительство. На них же замыкалась ответственность за недострой, поэтому они и искали инвесторов. С января за судьбы долёвки отвечает областной департамент строительства и транспорта. По всей области сейчас долевое строительство ведут 28 компаний. Строится 61 дом, это больше 5 тыс. квартир, из которых не распродано 1,1 тыс.

«Прежде чем выдать участок, мы около месяца проверяем застройщика: от уставных и проектных документов до участия в судах, контролируем и саму стройку, – говорит Валерий Гридчин. – Если есть обращения дольщиков по строящимся объектам, выезжаем на внеплановую проверку, если нет – раз в неделю можем посмотреть, как идёт строительство. Увидим, что количество договоров долевого участия растёт, а стройка не двигается – есть повод проверить».

Тем не менее, если кроме средств дольщиков у компании денег нет, то завершить дом будет сложно, ведь всё зависит от продаж. Остановились продажи – заморозилась стройка. Так произошло в Старом Осколе. Муниципалитет недооценил риски, компания «Витязь» привлекла средства дольщиков, но распылилась на весь микрорайон да ещё взялась за торговый центр.

В посёлке Северном с дольщиков взяли деньги за ­квартиры под ключ, а предлагают их в таком виде.
В посёлке Северном с дольщиков взяли деньги за ­квартиры под ключ, а предлагают их в таком виде.
Фото Вадима Заблоцкого

Так дешевле

В долевое строительство люди вступают не от недостатка острых ощущений – на этапе фундамента квартира хоть немного, но дешевле той, что под ключ. Половина сделок оформляется в ипотеку, и процент за первичное жильё ниже. Застройщику ещё выгоднее, ведь деньги дольщиков он берёт без процентов, тем удешевляя стоимость недвижимости. В докризисные 2010-е квартира на стадии фундамента была на 20–30 % дешевле готовой.

«Тогда брали по 40–45 тыс. рублей за кв. м для последующей перепродажи по 60 тыс. Сейчас разница несущественная, тыс. 5 с кв. м, и вкладывать в стройку на два года никому не интересно, берут для себя, для детей, – говорит Иван Костюков, замдиректора агентства недвижимости «Квартал». – В 2015 году была просадка до 40–47 тыс. рублей за кв. м, сейчас средняя цена по Белгороду 50–55 тыс».

Вступить, а не вляпаться

Доказать свою состоятельность застройщики могут только хорошей репутацией и положительными отзывами. Устоявшиеся известные компании зарабатывают и на своём имени. Новые застройщики пытаются брать дисконтом, но и риски там значительно выше.

«Выбирать надо проверенную компанию, – считает Иван Костюков. – Крупных в Белгороде 5–6, они стабильно работают по 30 лет, никто не будет рисковать с новыми компаниями, у которых только по одному объекту».

Он советует оценивать риски по объёмам строительства. Если у компании несколько домов, положительные отзывы клиентов и нет жалоб и судов – это реальный застройщик. Если только один дом и цены ниже рыночных тысяч на 15, стоит подумать.

Дом № 9 в Северном микрорайоне.
Дом № 9 в Северном микрорайоне.
Фото Владимира Бабича

Надежда для дольщиков

С июля застройщики должны будут приравнять свой уставной капитал к стоимости возводимых площадей.

«Требование коснётся тех, кто начнёт стройку с 1 июля, – говорит Валерий Гридчин. – Например, строит 500 тыс. кв. м – уставной капитал должен быть 1 млрд рублей. Только после этого застройщику оформят участок и дадут заключение на соответствие требованиям федерального законодательства. Без него он не имеет права привлекать средства дольщиков и будет вынужден брать кредиты в банках либо строить за свои».

С июля же заработает и компенсационный фонд, куда застройщики должны будут перечислить 1 % от стоимости возводимых ими долевых объектов. Он один на всю Россию и создаётся как альтернатива страхованию ответственности застройщиков, которое оказалось бесполезным. По расчётам экспертов, в этом фонде будет 40–50 млрд. Из них дольщикам будут достраивать дома, если компания обанкротится.

«Гарантии для дольщиков однозначно возрастут, – считает Валерий Гридчин. – С рынка уйдут мелкие компании и останутся только застройщики с деньгами».


Полезно знать

  • Права и обязанности сторон устанавливает закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 ФЗ.
  • Привлекать средства дольщиков для строительства могут только юридические лица и никак не ИП или физлица.
  • Готовые квартиры продаются по договорам купли-продажи. Строящиеся – по договорам долевого участия, которые действуют с даты выдачи разрешения на строительство до даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации.
  • В договоре указан объект долевого строительства; срок сдачи; цена недвижимости; сроки и порядок расчёта; гарантийный срок на объект долевого строительства (5 лет – на помещения, 3 года – на инженерные сети); договор страхования гражданской ответственности застройщика на случай, например, банкротства, или договор поручительства банка.

для комментариев используется HyperComments