По расчётам экспертов в этом фонде будет 40–50 млрд рублей. Из них дольщикам будут достраивать дома, если компания обанкротится. Кроме того, с июля этого года застройщики должны будут приравнять свой уставной капитал к стоимости возводимых площадей. Эти меры вселяют надежду на окончательное решение проблемы обманутых дольщиков.
Дома на стадии
Год назад семья Александра Чижаускаса решила приобрести квартиру. Заинтересовались однушкой за 1,5 млн рублей в строящемся 21-этажном доме на ул. Молодёжной, 24, в Белгороде. Договор с застройщиком «СтройДом» оформили в январе 2016 года, когда был только котлован. Там и сейчас котлован, окружённый забором с рекламой. На табличке значится срок сдачи – конец 2016 года.
«Нам обещали, что дом сдадут до июля 2017-го. Мы перевели почти миллион рублей, но и в сентябре строительство осталось на той же стадии, – рассказывает Александр. – Выяснили, что «СтройДом» объявил себя банкротом. Предполагалась страховка на подобный случай, но за страховку они не платили, следовательно, никто ничего нам не выплатит. Кроме нас пострадали ещё восемь человек».
Ольга Чернышёва в марте 2012 года купила квартиру сыну и невестке в доме 10б на Олимпийской в посёлке Северном у компании «Проммашстрой».
«Я сразу отдала 1,6 млн рублей, сдать нашу квартиру под ключ должны были через восемь месяцев, – рассказывает она. – Дом с трудом достроили только в августе 2016-го, и теперь нам предлагают забрать квартиру под самоотделку. Там кривые бетонные стены, нет ни унитаза, ни ванны. Надо ещё тысяч 500 на ремонт, но у меня их нет».
Фото Вадима Заблоцкого
Семья Свиридовых купила двушку в микрорайоне «Европа» у компании «Белогорье Инвест-Строй» в январе 2015 года. Собирались отпраздновать новоселье в декабре того же года, однако реально построен был только один этаж.
«Мы перечислили 700 тыс. рублей, но поскольку застройщик не сообщил о конечных сроках сдачи квартиры, решили забрать деньги, – рассказывает Сергей Свиридов. – В ноябре расторгли договор и до 13 января 2016-го нам обещали вернуть деньги, но этого не сделали. Мы подали в суд и выиграли его, однако денег до сих пор нет».
В Старом Осколе обманутых дольщиков сотни. Компания «Витязь» заключила 251 договор долевого строительства на квартиры в микрорайонах Северный и Центральный и обанкротилась.
Одна подобная история – случайность, две – совпадение, три – уже тенденция.
Всё в массу
«Продажи в 2016 году резко сократились, квадратные метры подешевели, а себестоимость строительства – нет, инвесторы не рассчитали такого поворота событий», – объясняет нехорошую тенденцию замначальника областного департамента строительства и транспорта Валерий Гридчин.
По закону, если застройщик обанкротился, всё его имущество, включая и проданные квартиры, становится конкурсной массой и распродаётся с аукциона. С вырученных денег в первую очередь отдают долги по зарплате и налогам, а дольщики, которые, собственно, и профинансировали строительство, только в третьей очереди. По этой причине в банкротстве того же «Проммашстроя» не были заинтересованы ни дольщики, ни местные власти. После долгих поисков инвестора дом в посёлке Северном наконец сдали, но тем, кто не соглашается на квартиру без отделки, предлагают оформлять жильё в собственность и подавать на застройщика в суд.
Фото Владимира Бабича
Ольга Чернышёва уже судилась с «Проммашстроем» в 2014 году. Она требовала неустойку за срыв сроков, возмещение убытков за аренду жилья, морального вреда и стоимость услуг адвоката. Кроме того, просила суд оштрафовать компанию на 50 % от взысканных сумм. Всего набралось больше 700 тыс. рублей. Белгородский районный суд признал иск обоснованным, но удовлетворил его частично – на 438 тыс.
«Если бы они заплатили, мне бы хватило на ремонт, но ничего с «Проммашстроя» я не получила, потому что на счетах компании денег нет», – говорит она.
Сейчас в доме никто не живёт. Многие квартиры выставлены на продажу в том виде, как они есть. Те, кто взялся за ремонт, вынуждены либо ждать потепления, либо тратиться на электричество, поскольку в доме не подключён газ и соответственно нет отопления.
Следствие и последствия
У «СтройДома» разрешение на строительство на Молодёжной истекло в сентябре 2016-го. Изначально были инвесторы, которые давали застройщику деньги в счёт будущих квартир. Покупателей с улицы там восемь человек, ещё около 40 договоров оформлено на руководителей компании, инвесторов, их родственников и знакомых. В прошлом году департамент строительства неоднократно штрафовал «СтройДом» за нарушение правил долевого строительства на общую сумму 1,1 млн рублей.
«Сейчас руководители компании под следствием, их обвиняют в мошенничестве в особо крупном размере, – продолжает Валерий Гридчин. – Место там хорошее, сети частично подведены. Деятельность компании приостановлена через суд. Скорее всего, объект заберут сами инвесторы и либо достроят дом, либо найдут 10–15 млн, чтобы вернуть их дольщикам».
Информацию о «Белогорье Инвест-Строе» администрация Белгородского района направила в прокуратуру, управление государственного строительного контроля Белгородской области и районный отдел МВД. Сейчас идёт проверка. Тем не менее, это не мешает застройщику активно предлагать квартиры в «Европе».
Фото Вадима Заблоцкого
Наиболее сложная ситуация в Старом Осколе. Если дом в микрорайоне Северный готов на 90 %, то в Центральном возвели только одну секцию, для остальных четырёх всё ограничилось фундаментом.
«В Северном надо 46 млн рублей. Когда закончится отопительный сезон, будет достраивать «Норильчанин», – продолжает Валерий Гридчин. – До конца года мы этот дом сдадим. Для Центрального нужно 300–500 млн. Мы разослали письма-предложения 24 застройщикам. Площадка там большая, можно построить ещё 300–400 тыс. квадратных метров жилья, это хорошая перспектива. Но всё зависит от ситуации на рынке».
Повод проверить
Раньше работу застройщиков контролировали органы местного самоуправления, которые и выдавали разрешения на строительство. На них же замыкалась ответственность за недострой, поэтому они и искали инвесторов. С января за судьбы долёвки отвечает областной департамент строительства и транспорта. По всей области сейчас долевое строительство ведут 28 компаний. Строится 61 дом, это больше 5 тыс. квартир, из которых не распродано 1,1 тыс.
«Прежде чем выдать участок, мы около месяца проверяем застройщика: от уставных и проектных документов до участия в судах, контролируем и саму стройку, – говорит Валерий Гридчин. – Если есть обращения дольщиков по строящимся объектам, выезжаем на внеплановую проверку, если нет – раз в неделю можем посмотреть, как идёт строительство. Увидим, что количество договоров долевого участия растёт, а стройка не двигается – есть повод проверить».
Тем не менее, если кроме средств дольщиков у компании денег нет, то завершить дом будет сложно, ведь всё зависит от продаж. Остановились продажи – заморозилась стройка. Так произошло в Старом Осколе. Муниципалитет недооценил риски, компания «Витязь» привлекла средства дольщиков, но распылилась на весь микрорайон да ещё взялась за торговый центр.
Фото Вадима Заблоцкого
Так дешевле
В долевое строительство люди вступают не от недостатка острых ощущений – на этапе фундамента квартира хоть немного, но дешевле той, что под ключ. Половина сделок оформляется в ипотеку, и процент за первичное жильё ниже. Застройщику ещё выгоднее, ведь деньги дольщиков он берёт без процентов, тем удешевляя стоимость недвижимости. В докризисные 2010-е квартира на стадии фундамента была на 20–30 % дешевле готовой.
«Тогда брали по 40–45 тыс. рублей за кв. м для последующей перепродажи по 60 тыс. Сейчас разница несущественная, тыс. 5 с кв. м, и вкладывать в стройку на два года никому не интересно, берут для себя, для детей, – говорит Иван Костюков, замдиректора агентства недвижимости «Квартал». – В 2015 году была просадка до 40–47 тыс. рублей за кв. м, сейчас средняя цена по Белгороду 50–55 тыс».
Вступить, а не вляпаться
Доказать свою состоятельность застройщики могут только хорошей репутацией и положительными отзывами. Устоявшиеся известные компании зарабатывают и на своём имени. Новые застройщики пытаются брать дисконтом, но и риски там значительно выше.
«Выбирать надо проверенную компанию, – считает Иван Костюков. – Крупных в Белгороде 5–6, они стабильно работают по 30 лет, никто не будет рисковать с новыми компаниями, у которых только по одному объекту».
Он советует оценивать риски по объёмам строительства. Если у компании несколько домов, положительные отзывы клиентов и нет жалоб и судов – это реальный застройщик. Если только один дом и цены ниже рыночных тысяч на 15, стоит подумать.
Фото Владимира Бабича
Надежда для дольщиков
С июля застройщики должны будут приравнять свой уставной капитал к стоимости возводимых площадей.
«Требование коснётся тех, кто начнёт стройку с 1 июля, – говорит Валерий Гридчин. – Например, строит 500 тыс. кв. м – уставной капитал должен быть 1 млрд рублей. Только после этого застройщику оформят участок и дадут заключение на соответствие требованиям федерального законодательства. Без него он не имеет права привлекать средства дольщиков и будет вынужден брать кредиты в банках либо строить за свои».
С июля же заработает и компенсационный фонд, куда застройщики должны будут перечислить 1 % от стоимости возводимых ими долевых объектов. Он один на всю Россию и создаётся как альтернатива страхованию ответственности застройщиков, которое оказалось бесполезным. По расчётам экспертов, в этом фонде будет 40–50 млрд. Из них дольщикам будут достраивать дома, если компания обанкротится.
«Гарантии для дольщиков однозначно возрастут, – считает Валерий Гридчин. – С рынка уйдут мелкие компании и останутся только застройщики с деньгами».
Полезно знать
- Права и обязанности сторон устанавливает закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 ФЗ.
- Привлекать средства дольщиков для строительства могут только юридические лица и никак не ИП или физлица.
- Готовые квартиры продаются по договорам купли-продажи. Строящиеся – по договорам долевого участия, которые действуют с даты выдачи разрешения на строительство до даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации.
- В договоре указан объект долевого строительства; срок сдачи; цена недвижимости; сроки и порядок расчёта; гарантийный срок на объект долевого строительства (5 лет – на помещения, 3 года – на инженерные сети); договор страхования гражданской ответственности застройщика на случай, например, банкротства, или договор поручительства банка.