Тяжкая доля: судьба многоквартирных домов, выросших на участках ИЖС под Белгородом

Дом не снесли

В 2017-м риелторы мне показывали комнаты в самом коттедже. Предлагали и в постройке во дворе – там легко узнавалась просторная летняя кухня или домик для гостей и гараж на две машины. Сейчас той постройки нет, сам же дом на месте.

По информации портала RosReestr.net, у дома площадью 678,2 кв. м 15 собственников, владеющих им на праве общей долевой собственности. Одна из его жительниц рассказала, что в каждой комнате-квартире есть свои санузел и зона кухни. Все комнаты выкуплены, но не все заселены. Соседи договорились об использовании общих коридоров и холлов, ежемесячно проводят собрание, на котором решают, что нужно отремонтировать. На содержание общего имущества собирают по 200 рублей в месяц – это тоже общее решение. По словам женщины, содержание жилья выходит дешевле, чем в многоквартирном жилом доме.

В среднем такая недвижимость стоит около 1 млн рублей, цена зависит от площади комнаты-квартиры.

«Мы все владеем долями. Чтобы выделить свою долю в квадратные метры, надо обращаться в суд. Попытки были, но там сложно всё», – рассказала женщина, не вдаваясь в подробности.

Но именно в деталях и стоит разобраться. У объекта и сейчас имеются проблемы в виде ограничения или ареста.

Тот самый дом в Северном / Фото: Ирина Дудка

Доля есть, а метров нет

«Если частный дом или квартира принадлежит нескольким людям, то недвижимость является их общей собственностью. Так получается из‑за того, что жильё люди приватизируют на несколько человек или наследуют их частями, – поясняет ведущий специалист-эксперт Управления Росреестра по Белгородской области Александр Волошенко. – Обратите внимание: доля в праве собственности не означает части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не даёт права занять какую‑либо комнату в квартире или доме. Чтобы определить, какой частью жилья вы сможете пользоваться, нужно выделить долю в натуре. При этом места общего пользования: кухню, ванную, коридоры, холлы – делить нельзя, они остаются совместными. Получается своего рода коммунальная квартира. На практике именно из‑за этого между жильцами начинаются споры, которые приводят их в суд».

Долю нельзя увидеть и потрогать, зато ст. 250 ГК РФ разрешает её продавать. Правда, сначала необходимо предложить её остальным собственникам – у них право первого выкупа. Продавец доли обязан письменно уведомить их о продаже и дать месяц на раздумье. Если никто не заинтересовался – можно выходить на открытый рынок.

Спальня на крыше санузла. Белгородцам предлагают дешёвые квартиры с дорогими проблемами

В 2017 году риелтор уверял, что ещё на этапе подписания договора купли-продажи они берут письменный отказ от чужих долей у каждого покупателя. На самом деле это не работает, ведь вы не можете предугадать, кто, когда и за сколько захочет продать свою долю. Более того, если продавец не уведомил остальных собственников о решении продать свою долю, то даже после её продажи у каждого из них есть три месяца, чтобы требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

И тут начинается самое интересное: количество долей в одном объекте недвижимости законодательством не ограничивается. В законе лишь указано – больше двух.

Проблема дома в Северном в том, что его построили на участке для ИЖС. По закону, на нём может быть возведён только индивидуальный жилой дом – отдельно стоящее здание высотой не более 20 м, состоящее из комнат и помещений для бытовых нужд. И самое главное – такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Детективная история с продолжением

Дом в Северном – далеко не единственный подобный случай на рынке белгородской недвижимости. В открытой продаже нашлось с десяток объявлений о продаже благоустроенных просторных квартир в Дубовом на ул. Пригородной, 11 и 13. Двушка – за 3 млн рублей, трёшка – за 3,5 млн. Закрытый двор, новейшие тепловые и водные коммуникации, места для парковки, своя котельная и даже спортзал – всё хорошо, кроме одного: дома ещё в 2013 году признали самостроем и должны были снести.

В 2010 году Олег Антропов получил 10 соток в Дубовом под ИЖС. Через год он оформил разрешение на строительство индивидуального дома, но вместо него возвёл 12-квартирную трёхэтажку с мансардой общей площадью 1,1 тыс. кв. м, а рядом ещё один. И стал распродавать квартиры ещё на этапе застройки от имени ипотечного потребкооператива «Российская недвижимость», где был председателем. Отдельные квартиры в документах проходили как помещения под номерами.

Наталья (имя изменено) заключила договор, по которому должна была получить двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м. Женщина заплатила за неё 1,4 млн рублей, а дальше начался детектив, который так и не завершился.

Кооператив не имел ни разрешения на строительство многоквартирных домов, ни документов на их ввод в эксплуатацию. В 2013 году администрация Белгородского района подала иск против Антропова. Суд принял решение о сносе самостроя, однако позже сама же администрация и отозвала исполнительный лист по сносу. А в 2016 году «Российская недвижимость» вдруг обанкротилась. Тут‑то и выяснилось, что у кооператива ничего нет: участок принадлежит физлицу, постройки на нём не оформлены и нигде не учтены.

Конкурсному управляющему пришлось подавать иск о признании права собственности на недвижимость. Удивительно, но в 2017 году всё тот же Белгородский районный суд это право признал. Впрочем, Наталья, как и другие участники кооператива, так и не стала собственником квартиры – метры вошли в конкурсную массу компании-банкрота.

Участники строительства потребовали через суд признать за ними право собственности на квартиры. Суды разных инстанций им в этом отказали. Причина одна: на дату признания кооператива банкротом жилой дом, в котором они покупали квартиры, являлся самовольной постройкой.

Дома по‑прежнему на месте. Наталья и другие участники строительства продолжают судиться с «Российской недвижимостью».

Дом в Дубовом / Фото: Михаил Малыхин (архив)