Была ли завышена аренда за земли сельхозназначения в Белгородской области
В 2018 году арендная ставка на такие земли выросла с 2 800 до 3 900 рублей – в 2019-м суды отменили это решение правительства
-
Статья
-
Статья
Белгородский земельный фонд заявляет, что претензии суда касались только методики расчёта аренды: завышенными ставки не были, и компенсаций арендаторам правительство не может выплачивать по закону.
Вышли из фазы
С 2006-го по март 2015-го арендная плата за земли сельхозназначения, которые принадлежат Белгородской области, составляла 800 рублей за 1 га. Ценник оставался неизменным в течение этих девяти лет. В Белгородском земельном фонде объясняют, почему правительство области держало ставки ниже рыночной стоимости.
«Такой подход применялся по причине того, что многие проекты в сфере агропромышленного комплекса в это время находились в инвестиционной фазе, связанной в том числе с необходимостью погашения кредитов, взятых тововаропроизводителями для создания новых производственных мощностей», – ответили в Белгородском земельном фонде.
В 2016 и 2017 годах арендные ставки выросли до 2 800 рублей за 1 га – в правительстве решили приблизить цену к рыночной с учётом того, что многие крупные арендаторы уже выплатили инвестиционные займы и начали получать прибыль.
27 ноября 2017 года правительство области выпустило постановление № 428, в котором утверждается новая арендная ставка – 3 900 рублей за 1 га. В правительстве отметили, что формировалась эта сумма на основе заключения независимого оценщика – компании «Профессионал». При этом в экономическом обосновании использовался расчёт, при котором ставка равнялась сумме доходов по банковскому вкладу, размер которого равен рыночной стоимости арендуемой земли.
Например, если организация арендовала у Белгородской области участок рыночной стоимостью 1 млн рублей, а средняя ставка по банковским вкладам составляла 5 % (условно), то аренда для него равнялась 50 тыс. рублей. Именно столько можно получить, положив этот же миллион в банк.
Суд и дело
Уже в 2019 году это постановление было отменено в суде. 18 июня соответствующее решение вынес Белгородский областной суд. 21 ноября в ответ на апелляционную жалобу правительства области Верховный суд указал на справедливость отменённого постановления. Суды отметили, что используемая методика для расчёта арендной ставки не отражает доходность земельных участков.
«Утверждённая ставка арендной платы фактически представляет собой предполагаемый средний доход от денежных средств по банковскому вкладу, которые могли быть выручены от продажи земли. Соответственно, такой расчёт не соответствует принципу экономической обоснованности», – говорится в решении Верховного суда.
Одновременно с судебным процессом, другой независимый оценщик – тульская компания «Центр бизнес-консалтинга» подготовила в соответствии с законодательством об оценочной деятельности новое финансово-экономическое обоснование арендной ставки на земли сельхозназначения. В данном случае применялась уже другая методика, соответствующая всем рекомендациям правительства РФ. Предложенная оценщиками ставка оказалась ещё выше – 4 300 рублей.
Фото: Вадим Заблоцкий
«В целях сохранения стабильности»
После отмены судами постановления правительства № 428 возникло новое – № 479-пп от 5 ноября 2019 года. В нём ставка сохранена на уровне 3 900 рублей, начиная с 21 ноября 2019-го и на весь 2020 год. В Белгородском земельном фонде утверждают, что ставку решили не увеличивать до определённой оценщиками в отчёте в размере 4 300 рублей «в целях сохранения стабильности и обеспечения более благоприятных условий работы сельхозпроизводителей», в том числе с учётом мнения бизнес-омбудсмена.
В то же время в департаменте заявляют, что решение суда об отмене постановления 2017 года не означает выплату компенсаций арендаторам, которые платили по 3 900 рублей за 1 га согласно договорам аренды земли за предшествующий период.
«С учётом того, что постановление от 27.11.2017 г. № 428-пп действовало до этого времени, арендная плата за предшествующий период не пересматривается и возврату, согласно законодательству, не подлежит», – заявили в фонде.
Кстати, сельхозкомпаниям, которые занимаются садоводством и посадкой многолетних плодово-ягодных насаждений, с 1 января 2020 года посчитали необходимым помочь сниженными ставками – 1 700 рублей за 1 га сроком до 5 лет. Попадают под льготу сады, не вступившие в плодоношение. Для садов, которые подлежат раскорчёвке и рекультивации, аренда составит 0,01 % от кадастровой стоимости на срок до 2 лет.