Дом под снос
– Алло, я по объявлению о продаже 2 кв. м в доме, оно ещё актуально?
– Да, конечно, это долевая собственность, скорее не для жилья, а для получения регистрации и компенсации. Там дом под снос. Вряд ли вы будете там жить, поставив на 2 м раскладушку. Формально вы там жить сможете, а реально нет, – сразу предупредила продавец. – В идеале планируется снос, там вокруг уже все дома снесли, осталась только «веточка». Это центр города, там на участке поставят 15-этажку, можно будет получить компенсацию за землю или за 2 кв. м жилплощади.
– А собственников много в доме?
– Да, очень много. Его сейчас распродают, как пирожки горячие, именно поэтому прям по метру раскидывают его. А пока не снесут, можете там людей регистрировать сколько захотите. Я в своё время регистрировала людей туда.
– На сайте цена стоит 100 тысяч, это окончательно?
– Ну десятку скину, больше не могу, потому что в своё время я его за две тысячи долларов покупала.
Ничем, кроме количества собственников, не примечательный кирпичный домик в центральном районе Белгорода: розовые стены, пластиковые стеклопакеты, на окнах – цветущие фиалки. Дом явно жилой, но на стук в окно и в калитку никто не вышел, наледь на крыльце давно не чищена.
Ещё десятка два таких же стареньких домишек сиротливо жмутся друг к дружке, окружённые со всех сторон внушительными многоэтажками. Прошлое здесь ещё пытается спорить с настоящим: покосившиеся сарайчики, ржавый гараж-ракушка, старый абрикос у пристройки, вольно разгуливающие по улице коты. А напротив – семиэтажка с экспериментальной энергосберегающей системой отопления.
Наступающая со всех сторон урбанизация будто не решилась раздавить этот кусочек городской истории. В Белгороде такой квартал не единственный. Понятно, что их снос – дело времени, правда, какого: год, пять, тридцать? На сайте «Реформа ЖКХ» этого дома в числе аварийных нет, на сайте мэрии – никакой информации относительно планов застройки территории, как инвестиционную площадку район тоже не рассматривают.
Документы в порядке
Продавец охотно согласилась встретиться и показать документы на продажу.
«Доля у меня не выделена, если захотите выделить, то только через суд. Вот свидетельство о государственной регистрации на дом, вот на участок», – показала она.
В документах указано, что ей на праве общей долевой собственности принадлежат две сотых доли в праве на дом общей площадью 107,3 кв. м и столько же – на земельном участке для ИЖС общей площадью 861,8 кв. м. В 2006 году она получила их по договору дарения. Помимо неё, домом владеют ещё больше 20 человек – в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) расписана доля каждого – у кого 3 м, у кого 2, у кого 13. Если кто-то из них захочет продать свою долю по договору купли-продажи, он должен будет уведомить об этом всех и у каждого спросить разрешения.
«На это уйдёт уйма времени, ни мне, ни вам этого не надо, поэтому мы можем оформить договор дарения. Я рискую тем, что договор не имеет обратной силы, но прелесть в том, что я не спрашиваю всех остальных», – пояснила продавец.
– Как же так получился этот дом-муравейник?
– Дом под снос, и там регистрировали как можно большее количество людей, чтобы получить компенсацию.
– А вас уведомили о том, что дом будут сносить? Или уже известен застройщик?
– Нет, конечно, кто ж вам о таком скажет! Если бы уже было известно – забрали бы все документы и никакие сделки с ним были бы уже невозможны.
– Ну тогда, может, он ещё 20 лет простоит.
– Может. Но опять же есть своя прелесть – можно там регистрировать людей, делать на этом деньги. А снесут – у вас вложение денег: вы имеете 2 кв. м в центре города и получите компенсацию за эти метры, у вас будет земельное вложение. Я бы никогда его не продала, если бы не обстоятельства.
– А почему сами не хотите дождаться компенсации?
– Неизвестно, когда дом снесут, а мне деньги нужны сейчас.
Под одной крышей объединены несколько домов. В техническом паспорте, как полагается, расписаны все данные по комнатам, кухням, санузлам. Есть все городские коммуникации, водоотводы, газовое отопление – словом, полноценный дом, в котором люди живут не первый десяток лет.
«Я не настаиваю, подумайте, посоветуйтесь с семьёй, с юристами, смотрите на это как на инвестицию», – на прощание сказала продавец.
Фото Вадима Заблоцкого
Громкие истории
«По объявлению предлагают 2 кв. м за 100 тысяч рублей – это вполне рыночная стоимость, – уходя, прокручивала я в голове. – Купить или нет?»
По данным Росриэлта, квартиры на вторичке держатся на уровне 59,8 тыс. за квадрат, в новостройках – 53 тыс. По домам сложнее, разброс вариантов по площадям, районам и, соответственно, ценам огромен. Средняя цена дома в январе была 5,5 млн рублей.
Но согласится ли потенциальный застройщик компенсировать собственникам дома рыночную стоимость? В Белгороде уже были громкие истории с компенсацией за идущие под снос дома. Жители дома на ул. Победы, где были зарегистрированы 38 человек, из которых 17 – собственники квадратных метров, несколько лет добивались приемлемого для себя варианта. В 2013 году их постройки и 15 соток земли оценили в 7,3 млн рублей. Каждому собственнику в зависимости от его доли застройщик начислил компенсации от 40 до 900 тыс. рублей. Все жильцы должны были выселиться, поскольку участок изымается под прокладку коммуникаций к строящейся рядом многоэтажке.
Однако люди не соглашались с такими условиями. Были суды, пикеты, голодовки. Закончилась история мировым соглашением, по которому застройщик обязуется переселить жильцов из дома под снос в таунхаус на ул. Засечной – в восточной части города. Жильё для них уже строится.
Мнение экспертов
Александра Береславцева, юрист, директор правовой компании «Хартия»:
«Купить или продать долю в доме или земельном участке, безусловно, можно, переход права собственности будет зарегистрирован. Однако размер предлагаемой жилплощади дома и сам текст объявления дают понять, что целью покупки является не обладание имуществом, а получение компенсации от застройщика либо получения места для регистрации. Такая сделка может быть в последующем оспорена застройщиком как ничтожная. Продавец предлагает оформить сделку дарения, а не купли-продажи. Этого делать ни в коем случае нельзя. В случае расторжения договора (например, по инициативе потенциального застройщика) никто не вернёт вам деньги.
Что касается регистрации, то гражданин РФ должен представить документ, являющийся основанием для вселения (временного проживания) в жилое помещение. Для участника долевой собственности это свидетельство о праве собственности на долю, для всех других лиц – согласие всех собственников. То есть сами вы зарегистрироваться сможете, но вот других лиц, даже родственников, зарегистрировать сможете только с согласия всех собственников. Не так давно ужесточились меры ответственности за нарушение законодательства в сфере регистрационного учёта. На сегодняшний день фиктивная регистрация грозит административным, а в некоторых случаях и уголовным наказанием».
Сергей Кравцов, директор белгородского представительства инвестиционной компании «Финам»:
«Если рассматривать вложения в недвижимость как инвестиции, то я бы рассматривал самостоятельный объект, которым можно распоряжаться по своему усмотрению – продать, сдать, наверное, в этом есть смысл, а тут два квадратных метра – своего рода авантюра, ввязываясь в которую, неизвестно, что получишь на выходе. Инвестиция рискованная, перспективы очень туманны. Чтобы сохранить и приумножить накопления, нужно выбирать более ликвидные активы и более подвижные инструменты инвестирования».